自3月15日青岛出台房地产调控政策以来,5天的时间里,青岛二手房网签数量在连续上涨五周后出现首跌。至少到目前,需求量的减少并未体现在价格上,不少二手房卖家依然底气十足。不少专家也分析,此次调控会对一定程度上打击投资客,但对房价的影响,仅限于抑制增幅。
一房产中介零成交
20日,在位于青岛西海岸新区天目山路的链家金沙滩壹号店内,中介大厅内非常冷清,与五天之前火爆的场面形成鲜明的对比。“‘限购令’出台之前,这里每天都有很多人前来咨询,中午我们连饭都顾不上吃。很多顾客甚至不看房,只要有房源,直接先付定金。限购令出台这5天来,前来咨询的顾客减少了八成以上,一套房子都没有成交。”工作人员李先生说。
李楠所说的“限购令”,指的便是青岛市3月15日傍晚五个部门联合下发的《关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知》,业内简称“3?15青岛限购令”。该通知焦点在于,户籍成为分水岭,自2017年3月16日起,在市内六区范围内,非本市户籍以家庭为单位限购1套房;同时新房和二手房公积金、商贷首付比例双双提高。
3月20日,青岛网上房地产发布统计数据显示,上周(3月13日-3月19日)青岛二手房网签数量在连续上涨五周后出现首跌,环比下降8.68%。3月15日出现日网签量分水岭,其中3月15日网签755套,为近一年来日网签量峰值;而3月16日为限购政策实施的第一天,网签39套,17日网签176套有所提升,但是距离平时工作日日网签量仍有差距。
新房成交量也以3月15日为“分水岭”,限购令出台后成交量大幅下降。统计数据显示,3月13日-3月15日成交量涨跌不断,整体保持600套以上较高的成交量,青岛限购的前一天3月15日达到成交高峰为930套。3月17日-3月19日成交量明显减少,3月17日仅成交236套。
购房者
临时要求降价
“3?15青岛限购令”出台后,将会给市场带来哪些变化?购房者置业心理又会出现哪些波动?青岛今鹏翔投资有限公司董事刘翔认为,受政策导向预期的心理影响,会让投资购房者更加谨慎甚至收手。
,郑红一家从吉林通化来到青岛,想在青岛安家的她看着房价在不断地上涨,便考虑尽快买一套房子。“当时看了很多楼盘,但价格变化太快了,房源也很难找,就一直没买成。现在青岛出台限购政策了,我倒是不着急了,再等等看房价会不会降。”郑红说。
像郑红这种持观望态度的购房者并不在少数。但在二手房市场,售房者却表现得很淡定,根本没想到要“降价”。
家住市北区台东路附近的刘先生前几天出售了一套53平方米的住宅,谈好的78万元,对方只支付了一部分定金,尚未付全款。随着限购令出台,对方认为房价将会下降,便以此为理由要求刘先生再将房价降一降,被刘先生一口拒绝。“虽然限购令出台了,但现在房价还在涨,只不过涨得慢些。”刘先生说。
住在黄岛区亚德里亚湾小区的杜先生有一套98平方米的住宅出售,售价150万元,由于限购政策的出台,对方因未网签无法成交要求退房。杜先生非常“淡定”,爽快地将定金退还了对方。
根据房天下数据监控中心数据显示,3月第三周青岛二手房住宅周挂牌均价16421元/平方米,环比微增。各区挂牌均价情况为:市南区27216元/平方米;市北区19873元/平方米;四方区16601元/平方米;崂山区28758元/平方米;李沧区15579元/平方米;城阳区9766元/平方米;黄岛区11452元/平方米。
房价整体
会趋于平稳
随着限购令的出台,青岛的房价走向将会如何,成为市民最为关注的问题。业内人士认为,本次限购政策较为温和,对投资客来说是不小的“打击”,但对房价影响不会很大,对抑制房价增幅有一定作用。
房天下二手房电商集团总经理郄杏丽认为,在此次调控政策下,刚需购房群体会适当延后购房时间,购房心理也回归平静。对于投资群体,长线投资受波动影响相对少一些;短期投资客,尤其是对于有抵押贷款等压力的投资客,想最快时间达到高收益的预期会受影响。此次的限购会遏制房价上涨过快,在接下来一段时间,房价整体会趋于平稳。
青岛房地产投融资中心主任龙江也认为,此次的限购对于市区房价来说不会形成大的影响,更多的是缓和目前比较猛的调价势头。
对于急于在青岛安家的刚需族,分析人士张百忍认为,限购政策在打击投资客的同时,对刚需族影响不大,但是会给刚需一族带来一定的“压力”。刚需族更多的会呈现观望的状态。
全国“两会”刚刚结束，楼市调控升级接踵而至。人民财经注意到，进入3月后，先后共有11个城市发布新版限购令，部分过热城市调控收紧趋势明显。
青岛、南京楼市再“限”购
3月15日晚，青岛加入了“限购”的队伍。青岛出台限购政策明确，在市区范围内，能够提供从购房申请之日起前2年内、在本市连续缴纳12个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭限购1套住房。
另外，首次和二次申请住房公积金贷款，购买新建住房的，最低首付比例由20%提高至30%，购买二手住房的，最低首付比例由30%提高至40%。
青岛还对商业贷款首付比例作出调整：在市区范围内购买首套住房商业贷款最低首付比例由20%提高至30%，购买二套住房商业贷款最低首付比例由30%提高至40%。同时，暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。
易居智库研究总监严跃进认为：“青岛虽然出台限购政策较晚，但是，其杀伤力很强，提供1年社保打击了外来炒房客，提高首付比例也极大了入市门槛。”
与此同时，南京市宣布扩大限购范围，并增加限购条件。其政策明确：在六合区、溧水区、高淳区范围内，暂停向已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。在主城区(不含六合区、溧水区、高淳区)范围内，暂停向已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。
同时，对于非本市户籍居民家庭，申请购买首套住房时，应提供自购房之日起前3年内在南京累计缴纳2年及以上个人所得税证明或社会保险(城镇社会保险)证明，非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。
对此，南京林业大学房地产研究中心主任孟祥远评论称：“南京此前已经发布了调控政策，但是，之前未限购的南京六合区、溧水区、高淳区楼市过热，需要适度降温，抑制投资需求;此外，此次限购政策升级也堵住了二手房不限购的缺口;对于外地人，社保也从一年改为两年，购房门槛进一步提高。”
调控收紧是趋势
业内人士认为：“多地限购政策的接连出台，与其近几个月房价快速上扬有关。同时，对于稳定住房市场、防范住房炒作等都有了较为明显管制，这也代表了目前全国楼市调控政策继续收紧的大趋势。”
据人民财经不完全统计，进入3月以来，全国已经有11个城市相继出台楼市限购政策或者升级限购政策。其中包括三亚，河北张家口的崇礼区、保定市下辖涿州和涞水，杭州、嘉善、江西南昌、江西赣州、青岛、南京。
在此番限购的城市中，主要包括春节后房价仍然快速上涨的二、三线城市例如三亚、南昌等。例如，受到春节行情影响，三亚楼市火热，1月份，新建商品住宅的成交均价为每平方米23566元，去年全年均价为每平方米19169元，涨幅达23%。
此外，长三角热点城市南京、杭州已经多番加码限购。 以长三角城市杭州为例，限购政策的出台后，部分区域“千人抢房”的现象仍然层出不穷。例如崇贤新城某项目开盘，就出现了1000人抢416套房源的“抢房现象”，而杭州南站的某楼盘的接待量也连续三天突破千人。
值得注意的是，部分三、四线城市也加入限购的队伍中，以环北京和环上海的城市为主。这些城市受到大城市购买力的溢出作用，购房者增多，另一方面，在一线城市限购后，投资客也暗潮涌动。例如，距北京70公里的河北保定涿州，吸引了大量环北京的投资客。2月份，涿州新房均价为每平方米11041元，不足1年，涨幅达59.3%。
克而瑞房地产信息集团执行总裁丁祖昱分析认为，上述实施调控的三、四线城市中，涿州和张家口都处于环北京地区，由于北京房价快速上升导致部分刚需自住客群溢出，炒热了当地楼市。再加上张家口的崇礼区举办冬奥会等原因，也带来部分投资客，让市场成交和房价在短时间内上升了好几个台阶。
同样地，距离上海中心城区80公里的浙江省嘉善县也加入限购行列。不少来自上海的投资客蜂拥而至，将这个小县城的房价均价推高到每平方米14000元。来自上海的投资客严先生表示，前年，其以每平方米7000元购入嘉善一套房子，如今售价已经达到12000元。
同策咨询研究部总监张宏伟指出：“目前各地只是在压抑房价上取得一定效果，但是，一线城市周边投资客仍然暗潮汹涌，市场调整政策只有一步步从严才达到效果。”
