新政解读
你家的物业该如何收费
一、物业服务收费不同于物业服务费
国家发展改革委、建设部颁发的《物业服务收费管理办法》规定，物业服务收费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序。
上述规定非常模糊，容易产生纠纷。
陕西新办法明确：
物业服务收费=物业服务费+停车服务费+其他服务费
物业服务收费是指物业向业主提供服务所收取费用的统称。
陕西新办法中的物业服务费，类似于国家办法规定的物业服务收费。停车服务费由停放服务设施设备日常运行费、保养维护费、检验检测费、设备折旧、职工薪酬、清洁卫生费、秩序维护费、管理费分摊等组成。其他服务费是指合同以外的有偿服务。
二、物业服务费实行“一口价”
这是一张贴在楼道的收取楼道照明公摊电费的通知，但从2019年9月1日起，陕西省公共电费、水费，电梯维保费，水损耗将不得单独收取，物业服务费实行“一口价”。
陕西新办法：物业管理区域内照明、景观、消防、安防、电梯等归属业主共有公共配套设施设备的用水、用电费用以及电梯维护保养和年检费用计入物业服务费成本。未实行抄表到户的，总表与分表之间的正常损耗，也应当计入物业服务费成本。
三、涨物业费、停车费得先选举产生业主委员会
成立小区业委会非常难
这在全国是普遍现象
主要有五大难
发起难 开会难 博弈难 备案难 运作难
业委会委员几乎是个公益岗位，干好了会有少部分人在背后说闲话，干不好百分之百遭骂。而陕西新规，将极大推动小区业委会成立。
陕西新办法：成立业主大会之前的住宅小区、保障性住房、房改房、老旧住宅的物业服务费和停车服务费，只能实行政府指导价。如果要实行市场调节价，必须成立业委会。
（图片来源网络）
四、小修可动用维修资金
国家《物业服务收费管理办法》规定：物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支。维修范围指大修、中修。什么是小中大修，要通过物业合同来约定。
陕西新办法：物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本。
五、一位可以停多车
随着生活水平的提高，很多市民买了私家车代步，有的家庭甚至购买两辆私家车。然而在很多小区，实行的是“一位一车”管理模式，只能固定停放一辆车在自家的产权或租赁的车位上，如果换一辆车回家，则要被收取临时停车费。不少业主吐槽“一位一车”管理模式。
陕西新办法：物业在收到业主告知后，不得限制或者妨碍业主在自有以及租赁的空置车位上免费停放未登记车辆。
（图片来源网络）
六、空置房的物业服务费、停车服务费按月缴纳
对于物业来说，停车服务的成本包括：停放车辆的设施设备日常运行费、保养维护、检验检测、设备折旧、职工薪酬、清洁卫生、秩序维护、管理费分摊等。即使房屋没有住人，这些费用都要产生。因此，对于有车位的空置房业主，既要交物业服务费，也要交停车服务费。
陕西新办法：因自身原因逾期不办理物业交付手续的，其空置期间的物业服务费、停车服务费从建设单位书面通知业主办理交付手续截止日期的次日起由业主按月交纳。
七、物业收费标准
根据2014年开始实行的《陕西省物业服务收费管理实施办法》规定，物业服务收费按照不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。其中，普通住宅和办公写字楼的物业服务收费实行政府指导价；其他类型的物业服务收费及物业服务企业为业主提供的特约服务实行市场调节价。
实行政府指导价的物业服务收费标准分为高层住宅、多层住宅以及办公写字楼三种类型，每种类型又分为四级基准价，陕西省多层住宅（六层以下，含六层）物业费每平方米每月最高0.45元，高层住宅物业收费每平方米每月最高为1.50元。
具体标准如下：
陕西省物业服务收费等级标准 （单位：元/m2?月）
多层住宅（六层以下，含六层）
服务等级 一级 二级 三级 等外
收费标准 0.45 0.40 0.35 0.30
高层住宅
服务等级 一级 二级 三级 等外
收费标准 1.50 1.20 0.90 0.70
办公写字楼
服务等级 一级 二级 三级 等外
收费标准 5.00 4.00 3.00 2.00
9月1日起，新修订的《陕西省物业服务收费管理办法》，政府指导价标准会有何变化？新《办法》中指出，按照不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。其中，成立业主大会之前的住宅小区（多层、高层）、保障性住房、房改房、老旧住宅的物业服务费和停车服务费实行政府指导价。除此之外，其他类型物业的物业服务费和停车服务费实行市场调节价。其他服务费均实行市场调节价。
据记者了解，各地将继续按照服务等级标准重新制定新的政府指导价标准。也就是说，具体收费标准要以各地出台的实施细则办法为准。
八、公共收益归全体业主
新修订的《陕西省物业服务收费管理办法》（以下简称新《办法》）第二十五条明确规定，利用、占用共用部位、共用设施设备从事广告、出租等经营活动的，所得收益归属全体业主所有，优先用于抵扣物业服务费或者专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
如果小区业主对公共收益有质疑，该怎么办？对此，新《办法》规定，物业服务企业应当按照有关规定实行明码标价，公示物业服务企业名称、服务项目、服务标准、收费标准、计费方式、收费依据、投诉举报电话等信息，自觉接受监督。
陕西省物业管理协会电话是029-87273225
