根据《物业管理条例》第四十八条规定，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。
（一）业主与物业公司发生纠纷可以找哪个部门投诉？
根据《物业管理条例》第四十八条规定，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。
1、可以向当地房地产管理局物业管理处进行投诉，这个部门是物业行业主管部门；
2、投诉前做好相应工作。尽量不要采取口头投诉的方式，尽量以书面方式提交；
3、提交前看看您与物业公司签署的物业管理协议中，物业公司未尽到职责的地方是哪些，证据要充分完整。
（二）物业乱收费可以找哪个部门投诉？
业主大会成立前，普通住宅物业服务收费标准根据评定的物业管理服务等级和政府指导价确定。
1，业主大会成立后，物业服务收费由业主大会决定，并报价格主管部门备案。
2，逐步建立业主委员会和物业公司协商确定、质价相符的市场化价格机制。
3，关于物业管理方面乱收费的问题住户可直接向市、区物价部门进行反映。
（三）物业断水断电可以找哪个部门投诉？
物业断水断电系属违法行为。
1、法律没有授权。《物也管理条例》第四十四条规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
可见，物业公司只是接受委托收取水电等费用。在业主未缴水费、电费时，物业公司可以根据供水、供电等单位的授权停止对业主的水电供应。但仅限于业主未缴水电费的情况，于物业费缴纳与否无关。
2、合同相对性原则。给业主供水供电的相对人应该是供水公司或供电公司 ，根据合同履行的抗辩原则，如果用水用电人不履行缴水电费的义务，则供水供电人当然享有拒绝履行供水供电的义务，即停水停电的权利。享有停水停电的权利人是供水供电人，而非物业公司。
如果物业公司用停水、停电的手段来威胁业主，业主可以去相关的自来水公司、供电公司反映情况，也可以去县级以上房地产行政主管部门投诉。对由于停水、停电直接造成的财产损失，还有权依法向人民法院起诉。
（四）电梯问题可以找哪个部门投诉？
按照《物业管理条例 》第三十九条的规定，住宅小区物业公司有权选择符合国家规定具有资质的电梯维修保养公司从事电梯的日常维护工作。
然而，住宅小区物业公司由于其本身也是业主所聘用的。因此，在对电梯维修保养公司的选择上一方面要考虑业主服务的要求，另一方面，从自身经营角度又必须兼顾聘用电梯维修保养公司成本的问题。而这两方面本身又存在不可调和的矛盾。
一般电梯都有专业的电梯维保公司维修。物业有义务通知维保人员及时修理。如果物业长时间不能恢复电梯正常运行，造成业主的不方便，可以先告诉他们，而后可以找两个部门来解决：
1、找房管部门物业科投诉；
2、电梯质量问题，到技术监督局投诉或者立即拨打12365热线进行举报投诉。
（五）小区物业占用公共绿化地建停车位，如何维权，向什么部门投诉？
根据《物权法》相关规定：
1. 小区物业公司改公共绿化做车位的，施工前需报相关园林绿化部门和房地产公司审批，未经批准不得擅自更改公共绿化设施；
2. 改造前须通告所有业主， 并经2/3以上业主同意并签字后才能按照相关规定或计划施工。
而且，改造后物业须向全体业主无偿公共开放。若采用收费制，停车位收费归全体业主所有，物业公司可以代收代缴，所有收费需平均返还给每位业主，或抵扣每位业主相应的物业费。其中，物业公司可与业主委员会协定提取一定的车位管理费。
如遇以上违规行为，业主可举报至房地产管理局物业管理处，也可向相关园林绿化部门反应。
（六）如果物业公司的服务不能让业主满意，业主投诉物业效果也不理想，怎么办？
根据《物权法》第七十六条的规定，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，可以解聘物业公司。
但在现实操作中，真是请神容易送神难，要想换一家物业公司，难于上青天。暴露的这些关于物业方面“业主自治”问题，凸显我们的立法体系还有待于进一步完善，以便能够更好地维护业主权益。
梅州市物业服务收费管理办法
第一条 为规范我市物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《广东省实施<中华人民共和国价格法>办法》、《广东省物业管理条例》、《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅<关于物业服务收费管理办法>》等法律、法规规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内的物业服务收费行为。
第三条 本办法所称物业服务收费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
第四条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则。
第五条 市价格主管部门会同市住房和城乡建设行政主管部门负责全市物业服务收费的管理监督工作。
各县(市、区)价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的管理监督工作。
第六条 业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务收费。
包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第七条 物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。
业主大会(业主委员会)成立之前的住宅(含业主自有产权或取得使用权的车位、车库)物业服务收费实行政府指导价。
别墅、业主大会(业主委员会)成立之后的住宅(含业主自有产权或取得使用权的车位、车库)及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价。其收费项目和标准由业主大会(业主委员会)与物业服务企业共同协商约定，并签订物业服务合同。
第八条 实行政府指导价的物业服务收费，按照属地管理原则，各县(市、区)价格主管部门会同同级房地产行政主管部门制定本地区的基准价及浮动幅度。房地产主管部门核定住宅小区物业服务类别等级标准(未申报核定类别等级标准的，物业服务收费标准按最低类别等级收取)，并向市价格主管部门和市住房和城乡建设主管部门备案。
第九条 物业服务收费政府指导价根据物业服务成本、业主承受能力以及社会经济发展状况等因素制定并适时调整。制定或调整物业服务收费政府指导价应进行成本监审。
第十条 前期阶段的住宅物业，建设单位依法通过招投标或者协议方式选聘物业服务企业进行前期物业服务的前期物业服务收费，由建设单位与其选聘的物业服务企业在物业销售前根据物业服务等级水平在政府指导价范围内确定物业服务项目和收费标准，并签订书面前期物业服务合同，报当地价格主管部门备案。负责前期物业服务的企业在建设单位向物业买受人交付物业时，应与业主签订物业服务合同。前期物业服务合同应载明物业服务等级内容、收费项目、收费标准、计费方式及计费起始时间等，并在物业销售前进行公示。
建设单位在物业销售前应制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定，向物业买受人明示，并予以说明。业主应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
第十一条 业主入住后的住宅小区，物业服务因成本变化等原因需要调整的，由物业服务企业与全体业主根据物业服务实际情况在政府指导价范围内协商确定，并签订物业服务补充协议，报当地价格主管部门备案。
住宅物业服务因服务水平优质确需超过政府指导价最高标准范围的，物业服务企业或建设单位应向当地价格主管部门提出申请，由当地价格主管部门核定。
第十二条实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。
第十三条 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
(一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利
费等;
(二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;
(三)物业管理区域清洁卫生费用;
(四)物业管理区域绿化养护;
(五)物业管理区域秩序维护费用;
(六)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
(七)物业管理服务所需的正常办公费用;
(八)管理费分摊;
(九)物业服务企业固定资产折旧;
(十)经业主共同决定的其它费用。
第十四条 物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维
修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本。
第十五条 已执行《梅州市人民政府办公室关于印发梅州市新建住宅项目供配电设施建设维护管理办法(试行)的通知》，其供配电设施由供电部门统一建设和维护的，不得将供配电设施建设及维护费计入物业服务成本及向业主收取费用。
第十六条 执行政府指导价标准的物业服务收费，除业主另外委托服务项目外，物业服务企业不得再向业主分摊收取电梯、照明路灯、加压水泵、消防、绿化养护等产生的水电费及其他相关费用。
第十七条 物业服务收费根据法定产权建筑面积按月计收。已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准。房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，按商品房买卖合同约定的建筑面积计收。业主住宅附属地面花园没有计入房屋建筑面积的，则不应收取物业服务费。如果物业服务企业向业主提供物业服务合同约定以外的花园绿化等服务项目的，其服务报酬由双方协商确定。业主自有产权或取得使用权的车位(车库)可按车位(车库)的数量或按法定产权面积计收物业服务费。
第十八条 业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费的，物业服务企业应当依法追缴。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
物业产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。
第十九条 物业管理区域已竣工但尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由建设单位按照该物业小区域同类物业的标准全额交纳。
第二十条 物业服务收费实行酬金制的，物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主委员会可以聘请专业机构对物业服务资金的收支情况进行审计。
业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出异议时，物业服务企业应当及时答复。
第二十一条 物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线数字电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，但不得向业主收取手续费或水电费周转金。
第二十二条 业主对其物业进行室内装修时，物业服务企业可向业主或装修人员收取装修保证押金。装修未对共用部位、共用设施设备造成损坏或自行修复了损坏的共用部位、共用设施设备，并经双方验收合格后，物业服务企业应及时全额退还装修保证押金。
业主装修产生的垃圾、余泥渣土可自行安排清理，也可委托物业服务企业安排清理。委托物业服务企业安排清理的，清运垃圾所产生的费用由业主承担。
对装修人员出入实行持证管理的，证件押金收取标准可按制作成本收取。
第二十三条 物业小区实行出入证管理的，应当为业主免费提供每户不少于4张、汽车每辆不少于1张的出入证(含IC卡)。业主要求增补出入证(含IC卡)的，可按制作成本合理收取工本费。出入证(含IC卡)制作成本应当在本物业小区显著位置公示，接受业主的监督。
第二十四条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益依法归全体业主共有，并主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第二十五条 物业管理区域内的机动车停放保管服务收费按当地价格主管部门制定的机动车停放保管服务收费管理有关规定执行。已收取机动车停放保管服务费的，不得重复收取车位、车库物业服务费。
第二十六条 物业服务企业根据业主的自愿委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务报酬由双方协商确定。
第二十七条 物业服务企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门、单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
第二十八条 物业服务企业应按规定实行明码标价，将服务等级内容、服务标准、价格诚信承诺以及收费项目、收费标准、收费依据、价格投诉调处程序、服务咨询电话和12358价格举报投诉电话等在物业管理区域的显著位置进行公示，自觉按受有关管理部门的检查和业主监督。明码标价方式由属地管理价格主管部门负责监制。
第二十九条 物业服务企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律、法规和政策，建立健全内部价格管理制度，配备物价员，不断提高服务质量，为业主提供更好的服务。
第三十条 对物业服务收费有争议的，业主、物业使用人、业主委员会或物业服务企业可以向物业所在地价格主管部门申请协商调解。
第三十一条 物业服务企业有下列行为之一的，由价格主管部门依法查处：
(一)未经当地政府价格主管部门核定，超过政府指导价标准收费的;
(二)擅自设立强制性收费项目的;
(三)不实行明码标价或不按规定实行明码标价的;
(四)不按规定备案的;
(五)擅自扩大有关费用分摊范围或提高分摊标准的;
(六)其他违反价格法律、法规规定的。
