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七台河市物业服务管理暂行办法
第一章 总则
第一条 为进一步规范我市物业服务企业的经营行为，提升物业企业服务水平，完善服务标准规范，切实保障广大业主合法权益，根据国务院《物业管理条例》等有关规定，结合我市实际，制定本暂行办法。
第二条 本暂行办法所称物业管理（以下简称物业管理），是指住宅区内的业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第三条 本办法适用于七台河市区范围所有物管小区及老旧单散弃管小区(不含勃利县)。
第二章 物业管理服务
第四条 物业服务内容主要包括下列事项：
（一）物业共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护；
（二）公共区域环境卫生的维护；
（三）公共区域秩序维护、安全防范等事项的协助管理；
（四）公共绿化的养护；
（五）物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、制止和报告；
（六）物业档案的保管；
（七）法律、法规、规章规定和物业服务合同约定的其他物业服务事项。
第五条 业主大会可以通过招投标选聘物业服务企业。
业主委员会应当拟定选聘物业服务企业的方案。选聘方案应当包括拟选聘物业服务企业的诚信情况、为抵御风险采取的保险等保障措施、物业服务内容和收费标准、物业服务合同期限和选聘方式等内容。
选聘方案经业主大会会议表决通过后，业主委员会应当在物业管理区域内显著位置公示。
第六条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业依法签订书面物业服务合同。物业服务合同对全体业主具有约束力。
物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起十五日内，向物业所在地县级物业行政主管部门备案，物业行政主管部门应当将备案的物业服务合同及时转告街道办事处或乡镇人民政府。
第七条 物业服务企业应当按照法律、法规和物业服务合同约定，提供相应的服务，不得擅自终止合同。未提供相应服务的，按照企业信用信息有关规定录入物业服务企业信用档案。
第八条 物业服务企业承接物业时，应当按照法律法规和国家有关规定与业主委员会办理物业验收手续。
物业服务企业应当妥善保管物业档案，保证档案资料齐全，不得损毁档案资料，不得泄露业主信息。
第九条 物业服务企业应当建立物业管理从业人员档案，实行项目经理责任制，并在物业管理区域内公示项目经理姓名和联系方式。
业主委员会根据业主意见，要求物业服务企业更换项目经理的，物业服务企业应当及时更换，并在物业管理区域内公示。
第十条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开以及收费价格与服务水平相适应的原则，原则实行市场调节价，市行业主管部门负责指导监督，具体以物业服务合同中约定的收费标准执行并进行公示。
第十一条 物业服务收费实行明码标价。物业服务企业应当在物业管理区域内公示物业服务企业名称、服务内容及项目构成、服务标准及构成、物业服务合同约定的收费标准、收费依据以及监督举报电话，接受业主和物业使用人监督。
第十二条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
业主、物业使用人、业主委员会、建设单位、物业服务企业、专业经营单位之间发生物业管理纠纷，可以向街道（社区）办事处、乡镇人民政府或县级以上物业行政主管部门投诉或申请调解，也可以依法提起诉讼或根据仲裁约定申请仲裁。
第十三条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业不得以业主拖欠物业服务费用为由，限制或者变相限制专业经营单位的服务。
第十四条 物业管理区域内，物业服务企业发现应由自己负责管理的共用部位、共用设施设备存在安全隐患时，应当设置警示标识，采取具体防范措施，并及时消除安全隐患；发现应由其他责任主体负责管理的共用部位、共用设施设备存在安全隐患时，应当及时通知责任主体消除隐患。
第十五条 物业服务合同期限届满，业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满前三十日内与物业服务企业重新签订物业服务合同。
物业服务合同期限届满，业主大会未作出续聘或者重新选聘决定，原物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，原合同对双方仍具有约束力。
第十六条 业主大会决定解除物业服务合同的，被解聘的物业服务企业应当在物业服务合同依法解除后十五日内办理完毕交接手续后，退出物业管理区域；退出物业管理区域前，应当维持正常的物业管理秩序。
对被解聘的物业服务企业拒不退出物业管理区域的，物业所在地县级物业行政主管部门应当责令限期退出，业主委员会可以依法提起诉讼或根据仲裁约定申请仲裁。
第十七条 被解聘的物业服务企业或者不再续签合同的物业服务企业，应当与业主委员会，或者在业主委员会的监督确认下与新选聘的物业服务企业履行下列交接义务：
（一）移交物业档案；
（二）移交物业共用部位、共用设施设备、物业管理用房等资产；
（三）结清预收、代收和预付、代付的有关费用；
（四）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。
交接各方应当对物业管理区域内电梯、消防、监控等共用设施设备的使用维护现状给予确认，并报物业所在地的物业主管部门备案。电梯、消防、监控等共用设施设备无法正常使用的，原物业服务企业应当修复或者承担相应责任。
物业所在地县级物业行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当加强对物业服务企业交接的指导和监督。
第十八条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。
第三章 老旧单散弃管小区综合管理
第十九条 老旧单散弃管小区主要是指房屋建筑时间早的集资楼、原开发建设单位解体或者是无能力承担维修费用和无物业企业管理的老旧单散弃管楼。
由各区行政部门负责对本辖区内的老旧单散弃管小区实施弃管住宅区综合管理工作，并建立健全老旧住宅改造管理的补贴机制，彻底改善弃管区域的居住环境。
第二十条 采取市场化运作方式，由各区行政部门牵头，指导所在管辖区域内的老旧单散弃管小区成立业主委员会，协助选聘物业服务企业对其进行基础管理或进行自行管理。
对未选聘物业服务企业管理或未实施自行管理的老旧住宅，由所在区行政部门选取信誉良好的物业服务企业，临时提供包括小区环境卫生、楼层楼道卫生等基本服务。
第二十一条 根据老旧住宅改造管理补贴机制，实施老旧住宅和弃管楼改造计划，有计划地对已交付且年久失修、配套设备不齐全、环境质量差的老旧弃管楼进行改造。对破损严重的老旧单散弃管小区公共基础设施进行维修。
（一）修缮房屋本体。对屋面进行防水处理，对房屋外墙进行维修和粉刷，对破损的台阶、散水坡和雨搭进行修缮。
（二）维修共用下水、庭院排水管线。修缮或更换室内渗水的共用下水管线；疏通庭院内下水井、化粪池。
（三）增设安全防范设施。维修或更换破损的楼道灯。
（四）完善配套设施。增设公示板、休闲椅、体育器材等便民设施。
（五）清理乱堆杂物，维修或更换破损的单元门窗，粉刷楼道墙面，维修损坏的楼梯扶手等。
（六）清理违法建设。拆除庭院内的乱搭乱建及侵占绿地、道路的违法建设。
第二十二条 市物业行业主管部门指导，各街道（社区）组织老旧单散弃管楼成立业主委员会,对综合治理后的老旧单散弃管楼实施物业管理、或实行业主自治管理、或由社区弃管楼物业服务站管理。
建立健全长效管理机制，积极推进物业进社区活动，把物业服务、社区服务和居民自治有机结合起来，从根本上保障老旧单散弃管小区综合改造后的管理和维护，使弃管小区管理工作步入良性循环。
第四章 监督管理
第二十三条 各区应当将物业管理工作纳入城市治理工作体系，建立物业管理综合协调与目标责任机制、部门合作与联动机制、资金投入与保障机制。
第二十四条 物业管理、建设、价格、公安、城管、环保、市场监管等管理部门，应当建立物业管理区域内违法行为投诉登记制度，公布执法人员姓名和联系方式，依法查处物业管理区域内的违法行为。物业服务企业、业主自治组织应当为执法单位开展执法工作提供便利。
各部门执行守信联合激励和失信联合惩戒制度，促进物业企业依法诚信经营，维护市场正常秩序，营造诚信社会环境。
第二十五条 市、区有关行政主管部门应当按照下列项目对物业管理区域内的有关事项进行监督管理：
（一）物业管理主管部门负责对物业企业管理、招投标、物业合同备案、专项维修资金使用、物业服务质量监督；
（二）社区负责对业主委员会成立、改选增补、履行职责等情况的监督管理；
（三）建设行政主管部门负责对履行基本建设程序的建设项目配套设施建设的监督管理，监督建设单位履行房屋及设施设备在维修期间的保修责任；
（四）规划行政主管部门负责物业管理区域划分等规划行政许可执行情况的监督管理；
（五）公安机关负责治安、消防、技防、车辆停放及社会生活噪声扰民等的监督管理；
（六）城市管理行政主管部门按照法定分工负责生产营业噪声超标、违法违规建设、损害绿地等的监督管理；
（七）环境保护及其他相关行政主管部门按职责负责污水、烟尘、废气超标排放等的监督管理；
（八）房产及其他相关行政主管部门根据各自职责负责住宅室内装饰装修等的监督管理；
（九）市场监管行政主管部门负责侵害消费者合法权益、不正当竞争、格式合同、广告、电梯等特种设备安全运行等的监督管理；
（十）卫计委行政主管部门负责供水卫生、防疫等的监督管理；
（十一）人力资源和社会保障行政主管部门负责物业服务企业劳动法律法规履行情况等的监督管理；
（十二）供水行政主管部门负责供水设施建设及供水设备运行等的监督管理；
（十三）园林管理部门负责指导园林绿化工作；
（十四）司法行政主管部门负责指导物业服务纠纷人民调解工作；
（十五）物价部门负责指导企业用好市场调节商品价格的定价权，减少价格失误，提高经济效益，指导行业组织价格自律工作；
（十六）其他行政主管部门按照各自职责分工做好物业管理相关工作。
第五章 物业企业服务考评
第二十六条 物业考评标准由市行业主管部门制定并负责组织实施。邀请业主委员会成员代表、社区工作人员、人大政协委员以及物业服务企业代表参与考评，确保考评公平、公正、公开。
第二十七条 检查考核对象为全市从事物业管理活动的物业服务企业。
第二十八条 检查考核内容包括物业服务企业内部管理、物业服务企业服务项目、物业服务企业创优等内容。
第二十九条 监督考核得分作为评选优秀物业服务企业、示范物业小区项目的重要依据。对于年度考核前五名的物业服务企业，由市政府或市行业主管部门授予“优秀物业服务企业”称号，并给予物质奖励，对服务企业及其负责人给予表彰。并将年度考核结果在七台河日报、七台河电视台、新媒体进行公示。
第六章 附则
第三十条 本办法自2018年9月1日起施行。
