荆州市物业管理办法
第一章总则
第一条 为规范物业管理服务，保障社会公共利益，维护业主和物业服务企业的合法权益，营造安全、舒适、文明和谐的生活和工作环境，根据有关法律和法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内的物业管理服务活动。
第三条 本办法所称物业，是指房屋和与其配套的共用设施、设备和相关场地。
本办法所称物业管理，是指物业服务企业接受业主委托，依照合同约定对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境、公共秩序等提供相应管理服务的活动。
本办法所称物业使用人，是指物业的承租人或者实际使用物业的其他人。
第四条 本市推行社会化、市场化、专业化的物业管理服务。新建住宅区和两个以上业主的新建住宅，应当实行物业管理。原有的住宅区，应创造条件逐步实行物业管理。
第五条 荆州市房产行政主管部门负责组织本办法的实施。各县市房产行政主管部门依照本办法对辖区内的物业管理活动进行监督管理。
公安、工商、物价、环保、住建、规划、电力、电信、邮政、计生等有关部门，依照法定职责和本办法的规定，负责相关管理工作。
各县（市）区人民政府、市开发区、街道办事处、乡（镇）人民政府和物业管理行业协会协助有关行政主管部门对物业管理市场进行监督、管理。
第六条 荆州市物业管理协会（以下简称市物业管理协会）是物业服务行业自律组织，应当积极规范行业内经营行为，维护会员合法权益，促进行业健康发展。
第二章 前期物业管理
第七条 同一物业管理区域内住宅及非住宅建设单位，应当采用招投标方式选聘一个具有相应资质的物业服务企业。住宅在5万平方米以上、非住宅在5千平方米以上，一律实行公开招投标，投标人不得少于3个；住宅在5万平方米以下、非住宅在5千平方米以下，荆州城区范围内经市房产行政主管部门、县（市）经县（市）房产行政主管部门批准，可以采取邀请招标的方式，向5个以上物业服务企业发出投标邀请书，选聘具有相应资质的物业服务企业。
政府提倡和鼓励其它物业的建设单位和业主大会采用招投标方式，选聘具有相应资质的物业服务企业。
第八条 物业管理招投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。任何单位和个人不得违反法律、法规规定，限制或者排斥具备投标资格的物业服务企业参加投标，不得以任何方式非法干涉物业管理招投标活动。
第九条 规划、设计新建物业时，必须统筹安排，合理布局物业管理服务的各项设施，并按开发建设总建筑面积比例确定物业管理服务用房。
（一）建筑规模在5万平方米以下的，应该按照不低于总建筑面积的4‰确定物业管理服务用房；建筑规模在5万平方米以上的应当按照不低于总建筑面积的3‰确定物业管理服务用房。
（二）多层住宅小区建筑规模在5万平方米以上，高层住宅小区建筑规模在10万平方米以上的，应当配备独立的物业管理服务用房。高层住宅小区建筑规模在10万平方米以下且物业管理服务用房设置在高层住宅内的，应当设置独立的使用通道。
（三）住宅小区建筑规模在15万平方米以上的，为了方便管理，应当将物业管理服务用房设置在小区中心区域或小区业主出入口附近。
（四）住宅小区的物业管理服务用房不得设置在架空层、地下室和车库。
第十条 规划行政主管部门应当按照本规定规划物业管理服务用房，在规划图纸上标注物业管理服务用房的具体位置以及在规划设计指标中注明面积，并对物业管理服务用房的设计进行控制监督。
第十一条 开发建设单位应当按照下列标准建设物业管理服务用房：
（一）房屋内墙面应当涂刷内墙涂料，顶棚应当吊顶或者涂刷涂料，地面铺设瓷砖，卫生间墙地面应当铺贴瓷砖并安装卫生洁具；
（二）上下水、供电、供暖等应当具备正常使用功能；
（三）小区内配置通讯、有线电视、宽带设施的，应当在物业管理服务用房内预留端口，具备正常使用功能。
第十二条 房产行政主管部门应当对物业管理服务用房独立测量、计算面积，其面积不计入分摊的公用建筑面积内，并在房地产平面图相应的位置上标注“物业用房”字样。建设单位应按照规划设计的要求建设或预留物业管理服务用房和各项共用设施，物业区域内的供水、供电实行一户一表。
建设单位应当在房产行政主管部门组织监督下对前期物业项目进行综合查验合格后30日内，办理有关手续，将建成的物业管理服务用房和自行车棚等，向物业服务企业无偿提供，同时将区内配套设备、绿化等办理移交事宜。
建设单位申请房屋预售许可证、房屋所有权初始登记时，应当在房产行政主管部门办理前期物业管理手续，并提交物业管理服务用房设置的室号、面积等相关资料。房产行政主管部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时，应当注明物业管理服务用房室号、面积、物业服务企业，并由开发企业在房屋销售时向业主公示。开发建设单位与物业服务企业签订的合同，要附在房屋销售合同之后。
第十三条 物业管理服务用房属于全体业主所有，由物业服务企业使用、维修、养护，任何单位和个人不得占用或者改作他用，不得买卖和抵押。
物业管理区域内共用配套的门卫房、电话间、监控室、道路、场地、非机动车库、绿化、配电房、照明路灯、文体设施等，移交业主大会，归全体业主所有；建设单位以房屋销售合同或者其他形式承诺的物业，归全体业主所有。
建设单位申请房屋所有权初始登记时，应当提出前款规定的配套设施设备登记申请，由房产登记机构在房产登记册上予以记载，但不颁发房屋产权证书。
第十四条 建设单位应当在新建物业规划设计完成后，开始施工前1个月内通过招标选聘前期物业服务企业进行前期物业管理，并签订前期物业服务合同。
第十五条 新建物业预售后，购买该物业的业主应与选聘的物业服务企业签订前期物业管理服务协议、临时管理规约。前期物业管理协议应当包括以下主要内容：
（一）双方的权利义务；
（二）物业共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护；
（三）公共绿化的维护；
（四）公共区域的保洁；
（五）公共区域的秩序维护；
（六）车辆的停放管理；
（七）物业使用中对禁止行为的管理措施；
（八）物业维修、更新、改造和养护费用的财务管理；
（九）物业档案资料保管；
（十）业主大会或者业主委托的其他物业服务事项。
前期物业管理协议与前期物业管理服务合同的终止时间应当一致。
第十六条 前期物业管理期间，业主从与开发建设单位签订的购房合同中约定房屋交付日期开始全额承担物业服务费。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。
第十七条 建设单位应当在新建物业竣工验收合格后60日内，向前期物业服务企业移交下列文件和资料，并实施承接查验：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，附属配套设备、地下管网工程竣工验收资料；
（二）设施、设备安装使用和维护保养技术资料；
（三）物业管理用房、共用设施、经营用房、维修资金的有关资料；
（四）物业质量保证文件和物业使用说明文件；
（五）物业管理必需的其他资料。
物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
第三章业主大会筹备组、业主、业主大会、业主委员会和管理规约
第十八条 房屋权属证书记载的所有权人（夫妻双方）为业主。基于商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。尚未交付的房屋，其建设单位视为业主。业主享有以下权利：
（一）参加业主大会，发表意见并享有表决权；
（二）选举业主委员会主任、副主任、委员，并享有被选举权；
（三）监督业主大会或业主代表大会和业主委员会的工作；
（四）接受物业服务企业提供的服务；
（五）监督物业服务企业的管理服务活动；
（六）法律、法规、规章规定的其他权利。
第十九条 业主履行以下义务：
（一）遵守管理规约和物业管理的有关制度；
（二）配合物业服务企业的管理服务活动；
（三）遵守业主大会或者业主代表大会作出的决定；
（四）按照物业管理服务合同的约定交纳物业服务费，依照国家和本市的规定缴存共用部位、共用设施、设备维修资金；
（五）法律、法规、规章规定的其他义务。
第二十条 业主大会筹备组由开发建设单位、业主和街道办事处、乡（镇）人民政府派员组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的三分之二。筹备组组长由街道办事处或乡（镇）人民政府派员担任。
筹备组应当自成立之日起3日内在物业管理区域内书面公告其成员单位和工作职责。
筹备组应当自成立之日起30日内组织召开首次业主大会会议。自依法设立之日起，筹备组职责自行终止。
筹备组的必要经费由开发建设单位承担。
第二十一条 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的房产行政主管部门或者街道办事处、乡（镇）人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
业主大会由全体业主共同行使集体权利和承担民事责任。
第二十二条 业主大会履行下列职责：
（一）制定、修改业主大会议事规则和管理规约；
（二）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；
（三）选聘和解聘物业服务企业;
（四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；
（五）审议物业服务企业、业主或者使用人提出的有关物业管理的意见和建议；
（六）监督物业服务企业的管理服务活动；
（七）决定专项维修资金的筹集、使用；
（八）决定改建、重建建筑物及其附属设施；
（九）对业主拒付物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益的行为进行制止，决定对其共同管理权的行使予以限制；
（十）法律、法规、规章或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。
业主大会决定本条款第（七）项和第（八）项的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条款规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主投票权数按照业主拥有物业的专有建筑面积计算投票数。
第二十三条 新建物业入住率达50%以上、公有住宅出售建筑面积达30%以上或者首位业主入住达2年以上的，应当召开首次业主大会或业主代表大会。
首次业主大会或者业主代表大会在与物业辖区的街道办事处或物业所在地房产行政主管部门的指导下，由建设单位和前期物业服务企业负责召开。
业主大会或者业主代表大会每年至少召开一次会议，由业主委员会负责召集。业主大会或业主代表大会会议可以邀请相关单位、社区居民委员会、使用人代表列席。
物业使用人根据与业主的约定，享有业主相应的权利并履行业主相应的义务。业主应当将使用人的权利和义务书面告知物业服务企业。
第二十四条 业主委员会是业主大会或者业主代表大会选举产生的执行机构。业主委员会由主任1名、副主任及委员3至11名的单数组成，业主委员会主任和副主任在业主委员会委员中推选产生，每届任期3年，可以连选连任。
业主委员会不得从事与物业管理无关的活动，其组成人员不得在其业主大会选聘的物业服务企业中兼职。同时，委员应具备下列条件：
（一）具有完全民事行为能力；
（二）履行业主义务，未欠交物业服务费和物业专项维修资金；
（三）遵纪守法，热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有较强的公信力和组织能力；
（四）配偶及其直系亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职。
第二十五条 业主委员会履行下列职责：
（一）召集业主大会或者业主代表大会；
（二）执行业主大会或者业主代表大会作出的决定和决议，报告物业管理实施情况；
（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业管理服务合同；
（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
（五）监督管理规约的实施，督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；
（六）审查物业服务企业拟订的物业管理年度计划、管理措施、大中修理、更新改造方案和财务预决算，提交业主大会或者业主代表大会决定；
（七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；
（八）业主大会赋予的其他职责。
第二十六条 业主大会或者业主代表大会成立之日起15日内，业主委员会将下列文件向物业所在地的房产行政主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府办理备案：
（一）业主大会或者业主代表大会成立情况报告；
（二）业主大会或者业主代表大会的议事规则；
（三）管理规约；
（四）业主委员会组成人员的基本情况；
（五）业主大会民主选举结果；
（六）维修金的使用、管理、续筹方案。
第二十七条 业主大会或者业主代表大会和业主委员会的活动经费应在物业服务费或公共部位经营费用中列支，但每年不得超过物业服务费的1%，具体标准由业主大会或者业主代表大会和物业服务企业在物业管理服务合同中约定。
第二十八条 业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定，对物业管理区域内的全体业主、使用人具有约束力。业主管理规约和业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定，不得与法律、法规和规章相抵触。
业主应当遵守临时管理规约和管理规约。包括以下内容：
（一）物业管理区域共有部分的使用和维护规则；
（二）业主管理使用专有部分的权利和义务；
（三）物业立面、外墙、门窗及户外设施保洁和装修规则；
（四）维护物业管理区域公共秩序的权利和义务；
（五）业主承担物业管理区域各类费用的形式；
（六）违反管理规约应承担的责任。
业主在入住时，应当签署临时管理规约。管理规约在业主大会通过后生效。
第二十九条 业主委员会就下列事项作出决定，应当经全体委员过半签字同意：
（一）提请业主大会决定专项维修资金的筹备和使用；
（二）提请业主大会决定调整物业服务费；
（三）提请业主大会决定物业服务企业选聘方式；
（四）提请业主大会批准物业服务合同；
（五）召集业主大会临时会议；
（六）终止委员职务；
（七）终止委员职务并提请业主大会罢免委员职务；
（八）涉及业主重大利益的其他决定。
第三十条 业主委员会会议应当制作书面记录，有出席会议的委员签字并加盖业主委员会印章。
第三十一条 业主大会、业主委员会不得作出与本物业服务区域物业服务无关的决定，业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的，物业所在地房产行政主管部门或者街道办事处，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
业主委员会超越职权作出的决定，或者作出与本物业管理区域物业管理无关的决定，由签字同意该决定的委员会承担相应的法律责任。
第三十二条 业主委员会委员不得有下列行为：
（一）获取或收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬；
（二）向为本物业管理区域提供服务的物业服务企业承揽、介绍相关业务或者推荐他人就业；
（三）获取可能妨碍公正履行职务的其他利益。
第三十三条 业主委员会有以下情形之一时，经业主委员会会议通过后中止其委员职务，并提请下次业主大会会议审议决定：
（一）不履行业主义务、不遵守管理规约，情节严重且拒不改正；
（二）一年内三次无故缺席业主委员会会议；
（三）违反本条例第三十四条规定；
（四）其他原因不宜担任业主委员会委员。
业主委员会终止委员职务时，应当允许该委员提出申辩，并将记录载入档案。
第三十四条 业主委员会有下列情况之一时，其委员职务自行终止：
（一）不再是本物业管理区域的业主；
（二）因疾病或其他原因丧失工作能力；
（三）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞呈；
（四）本人、配偶及其直系亲属在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业及其下属单位任职；
（五）被人民法院判刑。
