为保障物业服务企业和业主双方合法权益，维护物业服务市场秩序，提高物业服务水平，促进我市物业管理行业健康发展，根据《山西省物业管理条例》、《山西省定价目录（2015版）》、《山西省物价局 山西省住房和城乡建设厅关于规范物业服务收费管理的通知》（晋价服字[2015]122号）、《山西省发展和改革委员会 山西省住房和城乡建设厅 山西省交通运输厅关于进一步完善机动车停放服务收费管理的通知》（晋发改价格发[2016]487号）和《山西省住房和城乡建设厅关于发布山西省工程建设地方标准<住宅物业服务标准>的通知》（晋建标字[2012]320号）等法律法规，结合我市实际，现就物业服务收费与管理具体事项通知如下。
一、 本通知适用于长治市所辖区域（含各县市区）内经工商管理机关登记注册、符合国家物业管理规范要求的物业服务企业，对物业实施管理、提供服务的收费行为。
二、 本通知所称物业服务收费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对物业管理区域内房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。
三、物业服务费构成包括物业服务成本、法定税费和利润。其中，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
（一）管理服务人员的工资、社会保险、住房公积金和按规定提取的福利费等；
（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用（不包括专项维修资金分摊费用）；
（三）物业管理区域清洁卫生费用；
（四）物业管理区域绿化养护费用；
（五）物业管理区域秩序维护费用；
（六）办公费用；
（七）物业服务机构固定资产折旧；
（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（九）经业主大会（业主委员会）同意的其它费用。
四、前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业设施的物业管理。
五、物业服务与收费应遵循合理、公开、费用与服务水平相适应的原则。物业服务企业在物业服务中应遵守国家的有关法律法规，严格履行物业服务合同。
六、物业服务收费按照不同物业的性质和特点，分别执行政府指导价和市场调节价。
（一）实现政府指导价的物业服务价格及相关收费管理。
1、住宅小区前期物业和保障性住房小区物业服务收费实行政府指导价（企事业单位集资建设的、销售给本单位职工的经济适用房除外）。其中，保障性住宅小区的认定由房地产行政主管部门根据当地实际情况确定，保障性住宅小区物业服务基准价格由市发改委制定；住宅小区前期物业服务质量标准和基准价格实行五级管理，从一级到五级逐级递增。房地产行政主管部门审定长治市住宅小区前期物业服务等级标准，具体服务等级标准见附表1；市发改委制定物业服务等级基准价格及浮动幅度标准，具体服务等级基准价格及浮动幅度标准见附表2；各县市区价格主管部门在基准价格和浮动幅度范围内对本辖区前期物业服务企业进行监管。具体收费标准物业服务企业在所属地价格主管部门和房地产行政主管部门报备，与业主签定协议后执行。超过二年未成立业主委员会的住宅小区前期物业，执行价格主管部门核定的现行物业服务价格不变，或按本通知第七条规定程序报物业服务企业在所在地价格主管部门备案后执行相应等级收费标准。
2、住宅小区前期物业和保障性住房小区电梯运行服务收费实行政府指导价。收费标准由市发改委制定，具体收费标准见附表3。电梯运行服务费包括：电梯维保服务、电梯质检、运行用电等国家规定的其他费用，但不包括电梯的大修和更新改造费用。
3、住宅小区前期物业服务区域内有规划设计的配套车场（位）机动车停放服务收费实行政府指导价。收费标准由市发改委制定，具体收费标准见附表4。住宅小区前期物业机动车停放服务收费应符合以下条件：
（1）物业服务区域内有规划的小区配套停车场、车库、车位，并符合公安、消防等相关规定的机动车停放场所。
（2）对各种机动车辆提供有序停放和管理服务，保证区域内交通设施正常使用和车辆停放标志清晰、道路畅通。
（3）保证停车场所共用部位、共用设施设备和配套设施设备保持完好，公共环境卫生保持清洁。
（4）停车场所监控全覆盖，24小时值班巡查，停放车辆发生损坏时能够提供真实影像并协助处理。
（5）车主对车辆有保管要求的，由车主和物业服务企业另行签订保管合同。
4、IC卡补卡费实行政府指导价。物业服务采用IC卡等各种智能卡管理的，在同一小区内应采用一卡管理，一卡多用，智能卡费用均应包含在物业服务成本中，发卡时不得向业主或使用人收取卡费和押金。更不得通过采用多卡管理强制收费或变相乱收费。由于业主或使用人的原因造成智能卡丢失、损坏需要补卡的，物业服务企业报所在地价格主管部门核定后收取补卡工本费。
（二）实行市场调节价的物业服务价格及相关收费及管理。
1、实行市场调节价的物业服务价格。除住宅小区前期物业和保障性住房小区外的其他物业管理服务价格实行市场调节价。实行市场调节价的住宅小区物业服务，在制定调整收费标准时，应遵守《物业管理条例》有关规定，收费标准及方式由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定后执行。
2、实行市场调节价的机动车停车收费。物业服务区域内在非规划设计的配套车场（位）进行机动车停放时，由于改变公共部位用途用于停放车辆，应由业主大会决定，收费标准及方式由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定后执行。收入除补偿车辆停放服务外，其余收益归全体业主所有。
七、超过二年未成立业主委员会的住宅小区前期物业需要调整现行物业服务等级与收费标准时，由物业服务企业和业主代表共同完成调价程序后报当地价格主管部门备案并与业主签订协议后执行。
调价按以下程序进行：
（一）调价预告。物业服务企业根据经营成本和小区管理服务实际情况，拟定物业服务内容及调价方案（草案），以书面形式在住宅物业小区显著位置进行预告，预告期应不少于7日。同时将物业服务企业近二年物业服务费的收支情况一并公示。物业服务企业应于调价预告5日前，将调价内容报告物业所在地价格主管部门、房地产行政主管部门。
业主可对调价方案（草案）提出建议和意见。物业服务企业结合业主的合理建议、意见对调价方案（草案）进行修改。
（二）书面征求业主意见。调价预告期结束后，物业服务企业应当采用书面形式，正式征求业主对调价方案的意见，征求意见的期限应不少于15日，不超过60日。征求意见书（函）的内容应当包括：
1、物业服务内容；
2、调价方案：原收费标准，新收费标准，新标准拟执行时间等；
3、调价理由及其他需要说明的情况；
4、征求意见的截止时间；
5、业主意见的选项表。选项应按赞同、反对、弃权进行设置；
6、业主签名栏（应当包含楼、栋、房号等）。
征求意见书（函）应由业主本人签名。业主因故委托他人签名的，应当提交书面委托书。
征求意见书（函）无法送达业主的，物业服务企业应于征求意见期间在小区显著位置公告相关情况及原因。
（三）统计业主意见。物业服务企业应当按照公正、公开、透明的原则，对征求意见书（函）送达、回收数量以及业主意见数量进行查验和统计。无法送达的情况单独予以统计。
物业服务企业可以邀请小区业主，物业所在地的居民委员会、街道办事处（乡镇人民政府）、所在地价格主管部门和房地产行政主管部门等部门工作人员监督查验统计过程，也可以聘请公证机构公证查验和统计情况。
（四）公示调价结果。物业服务企业依法根据业主意见统计情况确定是否调价。调价方案必须征得小区占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后，并在住宅物业小区显著位置公示最终结果，公示期应不少于30日。确定调价的，公示内容应当包括：
1、物业服务内容、收费标准、执行时间；
2、业主的房号和专有部分面积，以及对调价方案的意见明细情况；
3、业主总人数、同意人数；建筑物总面积、同意人数所占建筑物面积；
4、征求意见书送达、回收的数量及其他需要说明的相关情况；
5、公示截止时间；
6、物业服务企业服务电话及所在地价格主管部门工作电话。
公示期间，业主对公示内容有异议的，物业服务企业应立即复查相关资料并在2日内答复。经答复仍有异议的，业主可申请所在地价格主管部门对调价资料进行查验，并在查验结束后5日内答复有关业主。上述复查和查验不影响公示期的计算。
以上程序完成之后，物业服务企业所在地价格主管部门可视小区实际情况对全部业主意见进行查验或抽样查验。抽样查验的，业主总数在500人以下的小区，抽样比例不少于50%；500以上（含500人）的小区，抽样比例不少于20%。物业服务企业所在地价格主管部门应邀请同级房地产行政主管部门共同进行查验。
公示期届满后，物业服务企业应在5日内将服务内容和收费标准报告所在地房地产行政主管部门和价格主管部门备案后进行明码标价。
八、物业服务收费按房屋建筑面积计费，按月、季、年计收，也可预收，但预收期限不得超过12个月。未办理房产证的，可以房屋买卖合同记载的建筑面积为准；已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准。
九、物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，物业服务企业接受委托代收上述费用的，可以向委托单位收取手续费。小区物业代收的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等相关费用必须严格执行价格主管部门制定的相关价格，不得加价、加量收费，严禁通过代收费用强制捆绑收费。
十、物业服务收费实行明码标价，物业服务与收费的明码标价工作由物业服务企业所在地价格主管部门统一管理。物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置对物业服务企业名称、服务对象、服务内容、服务等级、服务标准、收费项目、计费方式、收费标准、收费依据、投诉举报电话等进行公示，不得在公示标价之外收取其它任何费用。
十一、新交付使用物业项目的前期物业管理，建设单位应通过招投标方式选聘物业服务企业。招标人应当在发布招投标公告或者发出投标邀请书前持相关资料到房地产行政主管部门备案，并在其监督下组织实施。招标活动结束后房地产行政主管部门发放备案证明，中标单位凭此证明到所属地价格主管部门备案前期物业收费标准。招投标的具体办法和程序应符合国家和市房地产行政主管部门的有关规定。
十二、各县（市）区价格主管部门、房地产行政主管部门要加强物业服务和收费的监督管理。住宅小区前期物业服务企业发生超标准收费、未按服务等级收费及自立名目乱收费行为的由物业服务企业所属地价格主管部门依法查处。未取得物业管理企业资质证书从事物业管理活动的，或者超越资质等级从事物业管理活动的及违反《条例》规定的其他行为由县级以上人民政府房地产行政主管部门依法查处。
