第一章 总则
第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》和《云南省物业管理规定》等有关法律法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市行政区域内的物业管理活动适用本办法。
第三条 本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
第四条 市住房城乡建设行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。
县区住房城乡建设行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
玉溪高新技术产业开发区管委会负责本区域内物业管理活动的监督管理工作。
乡镇人民政府（街道办事处）应当建立本辖区住宅小区综合管理工作制度，协调和处理辖区内物业管理综合事务和纠纷，指导监督业主大会、业主委员会的组建及日常运作。
第五条 市、县区城乡建设行政主管部门应当会同有关部门建立联席会议制度，协调解决物业监督管理中的有关事宜。
国土、规划、公安、民政、环保、工商、发展改革、司法、信访、城市管理等有关部门应当在各自职责范围内协同做好物业管理工作。
第二章 业主、业主大会与业主委员会
第六条 业主在物业管理活动中，享有法律、法规、规章规定的权利，并履行相应的义务。
一个物业管理区域内的全体业主组成业主大会。
第七条 具备下列条件之一的，开发建设单位或前期物业管理企业，或业主应当向乡镇人民政府和街道办事处提出书面申请，由乡镇人民政府和街道办事处负责牵头成立业主大会筹备组，召开首次业主大会：
（一）将物业交给业主的专有部分建筑面积达物业管理区域总建筑面积50％以上的；
（二）将物业交给第一个业主之日起满2年的；
（三）占全体业主20％以上的业主提议的。
第八条 乡镇人民政府（街道办事处）负责组织协调业主代表、建设单位和村（居）民委员会筹备成立业主大会。
符合本办法第七条规定的住宅小区，街道办事处、乡镇人民政府应当自收到申请之日起3个月内组织召开首次业主大会。具体工作按照住建部《关于印发〈业主大会和业主委员会指导规则〉的通知》（建房〔2009〕274号）的相关规定组织实施。
第九条 首次业主大会会议应当制定管理规约和业主大会议事规则，选举产生业主委员会，批准业主委员会工作规则等。
管理规约、业主大会议事规则自业主大会通过之日起生效，并由业主委员会在物业管理区域内公告。
业主委员会任期一般为三年，其组成人员可以连选连任。
第十条 业主委员会是业主大会的执行机构，业主大会闭会期间行使业主大会的职责。负责召集业主大会会议、代表业主与物业服务企业签定物业服务合同、监督物业服务企业履行合同情况及业主大会决定或授权办理的其他事项等。
业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主大会会议的决定、管理规约、业主大会议事规则以及业主委员会组成人员名单等材料报县区住房城乡建设行政主管部门备案，并抄报乡镇人民政府（街道办事处）。
前款规定的备案事项发生变更的，业主委员会应当在30日内书面向县区住房城乡建设行政主管部门备案，并抄报乡镇人民政府（街道办事处）。
第十一条 在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居（村）民委员会依法履行职责，并接受其指导。
业主大会、业主委员会作出的决定，对业主具有约束力，并应当告知相关的村（居）民委员会，并听取其建议。
第十二条 业主委员会不得从事与物业管理无关的活动，其工作经费（包括业主委员会委员的津贴及其他费用）由全体业主承担。工作经费可从所属小区业主共有部分物业产生的收益中提取，或者向业主另行收取，如业主大会有规定的从其规定，专款专用。
业主大会和业主委员会工作经费的详细收支情况每半年以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主监督。
第十三条 业主委员会及其委员未能依法履行职责或者其行为损害全体业主共同利益的，物业管理区域内的业主可以提议召开业主大会临时会议。业主委员会不按规定组织召开业主大会临时会议的，乡镇人民政府（街道办事处）应当指导业主召开。
业主大会临时会议有权根据业主大会议事规则提出质询、依法撤销业主委员会所作的决定或者改选业主委员会。
第十四条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关、司法机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安，人民调解等相关工作。
在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
第十五条 不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经县区住房城乡建设行政主管部门或者乡镇人民政府（街道办事处）指导后仍不能成立的，可以由乡镇人民政府（街道办事处）、村（居）民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成临时物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。
临时物业管理委员会的人员组成，应当在所在物业管理区域内公示。
待业主大会成立后，临时物业管理委员会自动解散。
第三章 前期物业管理
第十六条 建设单位在取得商品房预售许可前选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同，制定临时管理规约，并将其内容在销售场所向物业买受人明示。
第十七条 建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。
符合以下情况之一的，经物业所在县区住房城乡建设行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业：
（一）投标人少于3个的；
（二）多层住宅项目总建筑面积在2万平方米以下的；
（三）高层住宅项目总建筑面积在1万平方米以下的；
（四）混合式住宅项目（含商住一体，多层、高层混合）总建筑面积在1万平方米以下的。
第十八条 通过招投标方式选聘物业服务企业的，招标人应当按照下列规定完成物业管理招投标工作：
（一）预售商品房项目应当在取得商品房预售许可之前完成；
（二）新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；
（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。
第十九条 建设单位与物业买受人签订的房屋销售合同，应当包含前期物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费标准、计费起始时间及计费方式等内容，以及建设工程规划许可文件载明的建设项目平面布局图，并在房屋交接书中列明物业管理区域内归全体业主所有的配套设施设备。物业买受人应当书面承诺遵守临时管理规约。
第二十条 建设单位应当在物业管理区域内配置不低于地上总建筑面积3‰独立使用的物业管理用房。
第二十一条 建设单位应当按照方便业主、便利服务的原则确定物业管理用房的位置，具备良好通风、采光等条件，进行普通以上装修。在物业交付时，物业管理用房由建设单位交付物业服务企业代管，并在业主大会成立后30日内无偿移交给业主大会。
规划行政主管部门在规划许可、验收过程中，应当审查物业服务用房建筑面积、位置、配置等是否符合规划设计指标要求。
不得将门卫房、杂物房、设施设备用房抵作物业管理办公用房和业主委员会办公用房。不得擅自变更物业管理用房位置，也不得将其分割、转让、抵押。
第二十二条 前期物业服务合同约定期限尚未届满，但业主大会已按规定选聘物业服务企业的，自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，该前期物业服务合同终止。
第二十三条 物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部分进行承接查验，并在物业交付使用15日前完成。在现场查验20日前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料并报乡镇人民政府（街道办事处）备案：
（一）物业管理区域划分资料；
（二）建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附件、附图；
（三）竣工验收报告及竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、消防验收等竣工验收资料；
（四）共用设施设备的清单及其安装、验收、使用、维护保养等技术资料；
（五）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（六）业主名册；
（七）物业管理必需的其他资料。
未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。
建设单位应当委派专业人员参与现场查验，与物业服务企业共同确认现场查验的结果，签订物业承接查验协议。物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。
物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力。
第二十四条 物业管理区域内的下列配套设施设备归业主共有：
（一）物业管理用房；
（二）门卫房、监控室、垃圾箱房、共用地面架空层、共用走廊；
（三）物业管理区域内按规划配建的非机动车车库、公共停车位；
（四）物业管理区域内的共有绿地、道路、场地；
（五）建设单位以房屋销售合同或者其他书面形式承诺归全体业主所有的物业；
（六）其他依法归业主共有的设施设备。
建设单位申请房屋所有权初始登记时，应当向物业所在地县区不动产登记部门提供经规划部门批准并标注配套用房的具体位置、规划报建图和《商品房建筑面积预测报告书》，由县区不动产登记部门审查后进行初始登记，登记为全体业主所有，不颁发权属证书。
第四章 物业管理服务
第二十五条 物业服务企业应当按照国家有关规定，取得相应资质。
从事物业服务的人员应当取得相应的资格证书，定期参加相应的职业教育培训。
第二十六条 物业服务企业应当接受市、县区住房城乡建设行政主管部门的资质检查和核定。
市、县区住房城乡建设行政主管部门应当加强对物业服务企业资质的监督检查。
第二十七条 一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。
业主委员会应当与选聘的物业服务企业订立书面物业服务合同。物业服务合同应当对双方权利义务、物业服务事项、服务标准、服务费用、项目负责人、物业服务用房的管理与使用、合同期限、服务交接、违约责任等内容进行约定。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内，将物业服务合同报物业服务项目所在地县区住房城乡建设行政主管部门备案，县区住房城乡建设行政主管部门应当将备案情况抄送物业服务项目所在地乡镇人民政府（街道办事处）。
第二十八条 物业服务企业可以将物业服务合同中的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将物业服务合同约定的全部事项一并委托给他人。
第二十九条 物业服务企业享有下列权利：
（一）按照物业服务合同进行相应服务管理；
（二）按照物业服务合同收取服务费用；
（三）对装饰装修活动进行监督；
（四）及时制止损害物业共用部位、共用设施设备和场地的行为；
（五）法律、法规、规章规定和物业服务合同约定享有的其他权利。
第三十条 物业服务企业履行下列职责和义务：
（一）提供物业服务，所提供服务符合相关法律法规规定的技术标准、规范；
（二）接受业主、业主委员会的监督，定期向业主大会、业主委员会报告物业服务合同履行和维修资金使用情况，并进行公示；
（三）公示物业服务合同约定的具体收费项目和服务标准；
（四）公示利用共用部位、共用设施设备经营的收益和支出详细情况；
（五）及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项；
（六）制定并落实门禁管理制度，加强物业管理区域的巡查，发现违反治安、消防、环保、物业装饰装修等方面的法律、法规、规章规定的行为时，应当及时制止，并向相关行政管理部门报告；
（七）协助相关部门做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故和突发事件时，应当采取应急措施，并及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作；
（八）定期听取业主和物业使用人的意见和建议，对业主提出的意见和建议，应当及时进行处理并予以回复；
（九）协助乡镇人民政府（街道办事处）和社区居民委员会做好社区建设的相关工作；
（十）法律、法规、规章规定和物业服务合同约定的其他义务。
第三十一条 物业服务合同期限届满3个月前，业主委员会应当组织召开业主大会，作出续聘或者另聘物业服务企业的决定，并将决定书面告知物业服务企业。业主大会决定续聘且原物业服务企业接受的，业主委员会与物业服务企业应当在物业服务合同届满前重新签订物业服务合同。
物业服务企业决定物业服务合同期限届满后不再为该物业管理区域提供物业服务的，应当提前3个月书面告知业主委员会。
物业服务合同期限届满后，业主大会没有作出续聘或者另聘物业服务企业决定，物业服务企业按照原合同继续提供服务，并履行了告知义务的，原合同权利义务延续。在合同权利义务延续期间，任何一方提出终止合同的，应当提前3个月书面告知对方。
第三十二条 物业服务合同终止时，物业服务企业应当有序退出，物业服务企业应当在合同终止前10日内将业主共有配套设施设备、财务帐目、预收代收费用和本办法第二十三条第一款规定的资料等交还给业主委员会。所有移交资料、物品、财务帐目都必须有书面材料及汇总清单，书面材料及汇总清单须经交接双方签字盖章。
原物业服务企业不得以业主或物业使用人欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。原物业服务企业在办理交接手续至撤出物业管理区域时的期间内，应当维持正常的物业管理秩序。
原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业服务企业和业主应当与原物业服务企业协商解决；协商不成的，依法提起诉讼或者申请仲裁解决，不得强行接管。
第三十三条 物业服务收费应当遵循合理、公开、质价相符的原则。
物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。执行指导价的，按照国家、省、市的有关规定在物业服务合同中约定。市住房城乡建设行政主管部门会同市价格主管部门根据当地物业服务等级标准制定相应的物业服务收费标准，并根据经济社会发展水平适时调整，定期公布政府指导价格。实行市场调节价的物业服务收费由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。
同一物业管理区域内实施同一物业服务内容和标准的，物业服务收费应当执行同一价格标准。
物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方协商确定。
第三十四条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主无正当理由逾期不交纳物业服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业管理企业可以通过法律途径追缴。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
业主转让物业时，应当与物业服务企业结清物业服务费，并告知业主委员会。
第三十五条 利用物业共用部分获取的收益，归物业管理区域内的业主共同所有，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于业主委员会工作经费或者补充物业管理方面的其他需要。
第三十六条 县区住房城乡建设行政主管部门应当建立物业管理投诉受理制度，对业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉，应当自收到之日起15日内进行调查、处理，并将调查或者处理结果答复投诉人；属于其他部门、单位职责的，应当及时转交有关部门或者单位并告知投诉人。
第三十七条 市、县区住房城乡建设行政主管部门应当建立约谈制度。对因物业管理不善，严重影响业主和使用人日常生活，并造成不良社会影响的，市、县区住房城乡建设行政主管部门应当约谈物业服务企业或业主委员会（临时物业管理委员会）负责人，督促其限期整改。
第五章物业的使用和维护
第三十八条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。
业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。
第三十九条 业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。
因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。
业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。
第四十条 业主、物业使用人应当遵守相关法律法规以及临时管理规约、管理规约的规定，按照房屋安全使用规定使用物业。业主不得从事下列行为：
（一）危及建筑物的安全；
（二）损害其他业主的合法权益；
（三）违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房；
（四）任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声；
（五）违反规定饲养动物；
（六）违章搭建、侵占通道；
（七）拒付物业费；
（八）法律、法规、规章规定损害他人合法权益的其他行为。
第四十一条 物业服务企业应当对业主或者物业使用人装饰装修房屋进行指导和监督。
业主或者物业使用人装饰装修房屋，应当事先告知物业服务企业；物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人，并加强巡查。
第四十二条 供水、供电、供气、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。
第四十三条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
第四十四条 建设单位按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。建设单位可以委托物业服务企业维修，也可以自行组织维修。
对超出保修期限和保修范围的技防设施，可申请政府出资、动用专项维修资金、物业出资等多渠道筹措资金，确保技防建设落实到位。
第四十五条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
专项维修资金收取、使用、管理按照住建部和财政部《住宅专项维修资金管理办法》的规定执行。
第六章 法律责任
第四十六条 建设单位、物业服务企业有下列行为之一的，由城乡建设行政主管部门按照《物业管理条例》等有关规定依法予以处罚：
（一）住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的；
（二）擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的；
（三）不移交有关资料的；
（四）未取得资质证书从事物业服务的；
（五）建设单位在物业管理区域内不按照规定配置物业服务用房的；
（六）未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业服务用房用途的；
（七）物业服务企业未落实门禁管理制度，发现违反治安、消防、环保、物业装饰装修等方面的法律、法规、规章规定的行为时，未及时制止，并向相关行政管理部门报告的；
（八）物业服务企业对业主提出的意见和建议未及时进行处理并予以回复的；
（九）物业服务合同解除或终止后，物业服务企业未与业主委员会按照法律、法规规定和合同约定办理交接手续，擅自撤离的。
第四十七条 业主或物业使用人有下列行为之一的，由城乡建设行政主管部门按照《物业管理条例》等有关规定依法予以处罚：
（一）拆改房屋承重结构的；
（二）侵占、损坏物业共用部位、公共场地、共用设施设备的；
（三）擅自将住宅改变为经营性用房的。
违反前款第三项规定的，由业主委员会进行协调、处理；协调处理不成的，由城乡建设行政主管部门会同规划、工商、环保、城管等有关行政主管部门依法责令限期改正，恢复原状。
第四十八条 业主或物业使用人违法搭建建筑物、构筑物的，由规划行政主管部门责令限期拆除；逾期未拆除的，依法组织强行拆除，并依法予以处罚。
第四十九条 违反规定损坏公共绿化、园林设施的，由城市管理部门责令恢复原状，并依法予以处罚。
第五十条 城乡建设行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府和其他有关部门工作人员有下列情形之一的，由有关行政机关责令改正；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分：
（一）违法干预依法成立业主大会和业主委员会，或选聘物业服务企业的；
（二）未按照规定筹备、组织召开业主大会会议的；
（三）违法实施物业管理行政许可的；
（四）发现违法行为或者接到违法行为报告不及时作出处理的；
（五）有滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守等其他行为的。
