《新余市物业管理办法》
正式出台啦！
《新余市物业管理办法》
《新余市物业管理办法》总则规定，本市行政区域内的物业管理活动及其监督管理适用本办法。
业主、业主大会和业主委员会
房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
业主的配偶、父母或者成年子女在物业管理区域内居住，经业主本人书面授权，享有前款规定的业主权利。
一个物业管理区域内，房屋出售并交付的建筑物总面积达到百分之五十以上的，建设单位应当在三十日内向物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）提出召开首次业主大会的书面报告。
建设单位未及时书面报告的以及未成立业主大会的原有住宅小区，十名以上业主可以联名向物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）提出召开首次业主大会的书面要求。
业主大会履行下列职责：
（一）制定和修改业主大会议事规则及管理规约；
（二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（三）监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定；
（四）选聘、解聘物业服务企业；
（五）拟订物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；
（六）筹集和使用共用部位、共用设施设备专项维修资金；
（七）依法决定改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）依法决定改变共有部分的用途；
（九）决定利用共有部分进行经营以及所得收益的分配和使用；
（十）法律、法规或者管理规约规定的应当由业主共同决定的事项。
物业管理服务
鼓励业主大会采用招投标方式选聘物业服务企业；采用招投标方式选聘物业服务企业的，专家评委由县（区）物业管理主管部门监督指导抽取。
物业服务企业应当履行下列义务：
（一）以服务业主为宗旨，提高服务质量和水平；
（二）按照物业服务合同，提供安全防范、卫生保洁、绿化、共用部位及共用设施设备日常维修养护等服务；
（三）定期向业主公布物业服务费用的收支情况；
（四）接受业主委员会和业主的监督；
（五）协助有关部门提供社区服务，开展社区文体活动；
（六）物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告；
（七）为业主提供水、电、气维修等便民有偿服务；
（八）协助调解业主间的物业纠纷；
（九）法律、法规规定或者物业服务合同约定的其他义务。
物业服务企业及其从业人员未按照规定或者合同约定提供服务，存在以下失信行为的，应当记入诚信档案失信名单：
（一）骗取、挪用或者侵占维修资金的；
（二）因管理失职造成人员伤亡、财产损失等重大责任事故的；
（三）采用伪造业主表决票、暴力胁迫、输送利益等手段恶性竞争物业服务项目的；
（四）物业服务合同依法解除后，拒不退出物业服务项目的；
（五）泄露业主信息的；
（六）对业主、物业使用人进行恶意骚扰，采用暴力行为打击报复的；
（七）存在其他失信行为的。
物业从业人员列入失信人员名单的，物业企业应当对其予以处理。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
物业服务合同期限届满的三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会对续聘或者另聘物业服务企业作出决定，并将决定书面告知物业服务企业。业主大会决定续聘且物业服务企业接受的，业主委员会与物业服务企业应当在物业服务合同届满前重新签订物业服务合同。
物业的使用和维护
利用物业共用部位、共用设施设备设置户外广告、停车场（位）或者从事租赁等活动的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。
物业管理区域内规划用于停放机动车辆的车位、车库，应当首先满足本物业管理区域业主的需要。
出租规划用于停放机动车辆的车位、车库的，应当首先出租给本物业管理区域业主、物业使用人。
业主、物业使用人装饰装修房屋应当遵守国家和省的规定以及管理规约。
鼓励既有多层住宅加装电梯，但应当符合规划、建设、特种设备、消防管理等法律、法规和技术规范，具体细则另行制定。
物业服务收费
物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
物业服务收费实行政府指导价的，市、县（区）价格主管部门应当会同同级物业管理主管部门，根据住宅物业种类、服务内容、服务等级和物价指数变动情况等，适时制定相应的基准价和浮动幅度，并向社会公布。具体收费标准由业主与物业服务企业根据基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。
物业服务收费实行市场调节价的，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。
住宅类物业服务收费按房屋产权建筑面积计收。已办理房屋权属证书的，以房屋权属证书载明的房屋建筑面积计收；未办理房屋权属证书的，按房屋买卖合同载明的房屋建筑面积计收。
住宅的储藏室、车库不得计入公共性服务费的计费面积之内，但改变设计用途的除外。
业主应当自物业交付之日次月起交纳物业服务费。
经业主同意，物业服务企业可以预收物业服务费，但预收时间一般不得超过一年（业主同意的除外）。
物业产权发生转移的，原业主应当结清物业服务费。
物业尚未出售或者因建设单位的原因未按时交付物业买受人的，物业服务费由建设单位交纳。
住宅交付后空置情形的物业服务费缴纳可以由物业行业协会结合本地实际，依法科学制定具体标准并公示。
物业服务企业不得以部分业主拖欠物业服务费为由减少物业服务内容或者降低物业服务质量和标准。
业主未按时交纳物业服务费，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼，经生效司法判决和仲裁裁决确认后仍不履行的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。
利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主大会、物业服务企业的书面同意，并依法办理有关手续。
法律责任
有下列情形之一的，由城市管理部门依照国务院《物业管理条例》《江西省物业管理条例》等有关规定予以处罚：
（一）建设单位不按规定配置物业管理用房的；
（二）未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的；
（三）建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的；
（四）建设单位未将工程建设资料移交的；
（五）建设单位未进行前期物业管理的；
（六）建设单位、公有住房售房单位未设立专项维修资金或者擅自动用专项维修资金的；
（七）物业服务企业不履行物业服务合同约定擅自停止服务的；
（八）建设单位、物业服务企业未按时将物业服务合同和临时管理规约报送备案的；
（九）物业服务合同终止后，物业服务企业拒不退出的；
（十）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。
物业服务企业违反价格法律、法规的，由政府价格主管部门依据相关价格法律、法规予以处罚。
