连云港市发展和改革委员会官方网站公布了
关于《连云港市物业服务收费管理实施细则》
公开征求意见的公告！
涉及物业公共服务收费、
车位（库）收费和租金
等各方面！
关于《连云港市物业服务收费管理实施细则》公开征求意见的公告
为规范我市物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》《江苏省价格条例》和《江苏省物业管理条例》等法律法规，结合我市实际，我委研究起草了《连云港市物业服务收费管理实施细则（征求意见稿）》。现面向社会公开征求意见，公众可通过发送电子邮件至lygjgb@126.com的方式提出意见建议。
公开征求意见时间截止到2019年8月9日。
附件：《连云港市物业服务收费管理实施细则》
连云港市发展和改革委员会
2019年7月8日
连云港市物业服务收费管理实施细则
（征求意见稿）
第一章总则
第一条为规范本市物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》《江苏省价格条例》《江苏省物业管理条例》和《江苏省物业服务收费管理办法》等法律法规和规范性文件规定，结合我市实际，制定本实施细则。
第二条本实施细则适用于我市行政区域内物业服务收费行为及其监督管理活动。
第三条本实施细则所称物业服务收费，是指物业服务企业按照服务合同对物业管理区域内提供物业服务或进行物业管理时，向业主或物业使用人收取的费用。
物业服务收费包括物业公共服务费、汽车停放费和其他服务费。
第四条市发展和改革委员会会同市住房和城乡建设局负责制定全市物业服务收费管理实施细则、前期物业收费标准和物业服务等级标准，指导全市物业服务收费的管理工作。
各县（区）发展和改革委员会会同同级物业管理行政主管部门按照各自管理权限，负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。
物业管理行政主管部门负责监督和规范物业服务行为，配合同级发展和改革部门做好物业收费行为的日常监管和矛盾调处。
街道办事处（乡镇人民政府）负责各自辖区内物业收费日常协调、管理和监督。
居（村）民委员会负责协助街道办事处（乡镇人民政府）做好物业收费管理相关工作。
物业服务行业协会负责本行业价格自律。
物业服务企业、其他物业管理人负责各自物业管理区域内的物业收费管理工作。
第五条物业服务收费应当遵循合理、公开、质价相符的原则，区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。
第六条普通住宅和保障性住房前期物业公共服务费、汽车停放费实行政府指导价。业主大会成立后,由业主大会或者业主大会授权的业主委员会或物业管理委员会与物业服务企业双方协商，通过物业服务合同约定执行。
车位租金按《江苏省物业管理条例》要求实施。
物业管理区域内其他物业收费实行市场调节价，收费标准由双方根据服务内容、服务质量协商确定在物业合同中约定。
改变用途用于经营的普通住宅，其物业公共服务收费标准由物业服务企业与业主或物业使用人协商确定，通过合同约定执行。
法律、法规另有规定的，从其规定。
第七条非普通住宅（不含保障性住房）和非住宅物业服务收费实行市场调节价，具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业根据服务内容、服务质量协商确定并在物业服务合同中约定。其中，非住宅汽车停放收费按照《江苏省机动车停放服务收费管理办法》规定执行。
第八条鼓励建设单位、业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业或专业管理机构。支持物业服务企业开展正当的价格竞争，促进物业服务收费通过市场竞争机制形成。
第二章物业公共服务收费
第九条本实施细则所称物业公共服务费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定，在物业管理区域内为业主或者物业使用人提供保安、保洁、绿化养护、共用部位共用设施设备管理维护、综合管理等公共性和普遍性物业服务时，向业主或物业使用人收取的费用。
第十条物业公共服务费一般由下列因素构成：
（一）物业管理服务人员的工资、社会保险公积金和按规定提取的工会经费、职工教育经费等；
（二）物业共用部位、共用设施设备日常维护保养费用；
（三）清洁卫生费用；
（四）绿化养护费用；
（五）秩序维护费用；
（六）办公费用；
（七）物业服务企业固定资产折旧；
（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（九）管理费分摊；
（十）经业主大会同意的其他费用；
（十一）法定税费以及合理利润。
已另行向业主或物业使用人按实分摊的费用、已移交给供水企业管理的二次供水设施设备日常维保检测费用，不得计入成本或物业服务费用支出。
应当由住宅专项维修资金支出的物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，不得计入物业服务成本或物业服务费支出。
第十一条业主大会成立前，普通住宅和保障性住房前期物业公共服务费基准价和浮动幅度，由市发展和改革委员会会同市住房和城乡建设局综合考虑物业公共服务平均成本、最低工资标准、社会统筹基数及缴费比例、住房公积金缴存基数的调整幅度以及居民消费价格指数变动情况，结合本地区物业服务标准制定，报市政府批准后向社会公布。
业主大会成立后，普通住宅和保障性住房物业公共服务费由业主大会决定，通过物业服务合同约定执行。
第十二条业主大会成立前，普通住宅物业公共服务收费标准因服务成本变化或政府指导价标准变动需要调整的，物业服务企业应在街道办事处（镇人民政府）组织、指导与监督下，公开真实、完整、有效的相关信息，向业主征询意见，经专有部分面积占建筑物总面积半数以上的业主且占总户数半数以上的业主同意，形成业主共同决定，在政府指导价范围内实施调整并约定执行。
第十三条住宅小区内配套建设的保障性住房物业公共服务费执行该小区普通住宅物业公共服务收费标准，由各级住建部门制定具体补贴政策。保障性住房物业公共服务费补贴政策，应报同级政府批准。
第十四条原物业服务合同期限届满，新的物业服务合同还未签订，应向业主征询意见，经专有部分面积占建筑物总面积半数以上的业主且占总户数半数以上的业主同意，形成业主共同决定的，物业服务企业可以继续按照原合同约定提供服务，物业公共服务费按原合同约定。
第十五条物业管理区域内没有物业服务企业提供服务，街道办事处（乡镇人民政府）依法提供应急物业管理或委托居（村）委会托管物业的，普通住宅物业公共服务费实行政府指导价。
第十六条物业公共服务费按房屋建筑面积计收。已办理不动产登记的，按登记的房屋建筑面积计收；尚未进行登记的，按照测绘机构的实测建筑面积计收；尚未进行实测的，按照房屋买卖合同记载的面积计收。
未计入产权面积的附属房屋面积不作为计费面积。依法改变设计用途的附属房屋物业公共服务费，由物业服务企业与业主或者物业使用人按照约定标准计收。
鼓励物业服务企业收取物业公共服务费试行按照套内面积计收。
第十七条业主或物业使用人应当根据物业服务合同的约定交纳物业公共服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业公共服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业所有权发生转移时，业主或者物业使用人应当与物业服务企业结清所有物业费用。
第十八条业主应当从房屋买卖合同（符合竣工交付条件）、入住通知书约定的房屋交付日期开始，按月交纳物业公共服务费用。符合交付条件、建设单位已下达书面通知办理交付手续的物业，物业公共服务费从书面通知中载明的日期起算。已竣工但尚未售出或者因建设单位原因未按时交付业主的，物业公共服务费用由建设单位承担。
第十九条对已实施物业管理的小区，物业服务企业负责区域内的环境卫生保洁工作，住户垃圾处理费用列入物业管理公共服务费，不得另行收取。环卫部门从物业公共服务费中按实际入住户数每户每月2元的标准提取，用于垃圾的收集、清运等后续费用支出。
第二十条新建住宅前期物业管理阶段，物业服务由建设单位负责。建设单位应通过招投标选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同。
建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应包含前期物业服务合同约定的内容，或者同时签订前期物业服务委托协议，对前期物业服务的内容予以约定。
前期物业公共服务费收费标准未在房屋买卖合同中约定的，由建设单位承担。
物业服务企业应在前期物业服务合同签订之日起三十日内报所在地的县（区）物业行政主管部门、发展和改革部门备案。
第二十一条住宅物业管理区域内共用设施设备运行、维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气价格按照当地居民使用价格的标准执行，但洗车、餐饮等经营性用水、用电、用气除外。
物业管理区域内共用设施设备一般包括电梯、天线、消防设施、楼道照明、路灯、道路、绿地、水泵、电子对讲门设施、非经营性车场车库、非经营性电瓶车充电设施、监控安防设施、公益性文体设施、物业服务用房和共用设施设备使用的房屋等。
非经营性车场车库是指物业管理区域内为业主或物业使用人提供车辆停放服务的车位、车库。
第二十二条物业服务企业收取物业公共服务费可以采取包干制或者酬金制等形式，具体收费方式由物业服务合同约定。
第三章车位（库）收费和租金
第二十三条本实施细则所称汽车停放费，是指物业管理区域内用于车位、车库的公共设施设备运行的水电能耗及维护、保洁、秩序管理、服务人员费用以及法定税费等费用。
物业管理区域内的车位租金，是指车位所有权人或管理者将车位采取租赁方式，出租给使用人所收取的费用。
第二十四条物业管理区域内业主共有、专有、专用的车位、车库，应当区别车位、车库的专有权益、管理服务成本等因素收取汽车停放费和车位租金。
电动汽车充电服务，应单独装表计费。收费标准按照市发展和改革委员会制定的标准执行。
业主对汽车停放有保管要求的，应当与物业服务企业另行签订保管服务合同，保管服务费双方协商约定。
第二十五条业主大会成立前，汽车停放费在政府指导价范围内按照前期物业服务合同约定的标准执行。
业主大会成立后，汽车停放费由业主大会、业主大会授权的业主委员会或者物业管理委员会决定，通过物业服务合同约定执行。
应急物业管理或居（村）委会托管物业管理区域，业主共有车位实行收费管理的，对住宅业主和物业使用人的汽车停放费收费标准由街道办事处（乡镇人民政府）在政府指导价范围内决定，并报所在地的县（区）物业行政主管部门、区发展和改革部门备案。
第二十六条业主共有车位（库）实行包年、包月停放管理并收费的，包年停放最长为一年，收费标准不得高于包月停放收费累计额。
第二十七条业主共有车位汽车停放费收益的处理，按照《江苏省物业管理条例》第六十五条规定执行。
第二十八条物业管理区域内依法设置的临时停车位，可以收取汽车临时停放费。业主大会成立前，汽车临时停放费实行政府指导价，由市发展和改革委员会会同物业管理行政主管部门制定并公布。
业主大会成立后，由业主大会、业主大会授权的业主委员会或者物业管理委员会决定。
建设单位在满足本物业管理区域内业主购买和承租需要后多余的车位（库），可作为临时停车位（库），收取汽车停放费。
物业服务企业应按规定在临时停车场地显著位置设置收费公示牌。
第二十九条建设单位未出售或者未附赠的车位、车库出租，租金的基准价与浮动幅度由市发展和改革委员会会同物业管理行政主管部门制定。具体收费标准由建设单位在规定的基准价与浮动幅度范围内与车位使用人合同约定。
建设单位未出售或者未附赠的车位、车库，汽车停放费由建设单位承担。
业主出租自购车位（库），租金实行市场调节价。
第三十条物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应按照人防标识标注设置明显区域位置，其租金的基准价与浮动幅度由市发展和改革委员会会同市住房和城乡建设局制定。具体收费标准在规定的基准价与浮动幅度范围内确定。
人防车位（库）租金预收期限每次不得超过《人民防空工程平时使用证》有效期，且租赁期限不得超过三年。建设单位车位（库）租金预收期限每次不得超过三年。
利用人防工程收取的租金收入应当设立专户管理，主要用于人防工程及其配套的防护（防化）大修费用，也可以用于人防工程及其设备设施的日常维护管理和停车管理的必要支出。接受住建部门监管。
第三十一条汽车停放费由物业服务企业或专业管理机构根据物业服务合同约定收取；车位（库）租金由车位、车库专有人或管理者根据合同约定收取，也可委托物业服务企业代收，单独列账。
第三十二条对进入住宅物业管理区域内进行军警应急处置、实施救助救护、市政工程抢修等执行公务的车辆，物业服务企业不得收取任何费用。为业主、物业使用人配送、维修、安装等服务的临时停放车辆，以及根据合同约定允许其他外来车辆进入住宅物业管理区域临时停车的，在约定时限内免交汽车停放费。
第四章其他服务收费
第三十三条本实施细则所称其他服务费，是指物业管理区域内除物业公共服务费、汽车停放费、车位租赁费外，物业服务企业向业主、物业使用人提供服务并收取的如代办手续费、公共水电分摊、房屋装饰装修管理服务费、门禁卡、电梯卡、特约服务等费用。
第三十四条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。
物业服务企业接受专有权人、管理权人或专业经营单位委托代收费用的，物业服务企业可以按照约定向委托人收取代收手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。
第三十五条物业管理区域内，电梯、水泵、中央空调、集中供热、监控机房等共用设施设备运行产生的电费及公共照明、公共用水等费用，物业服务企业单独列账，按照物业服务合同约定的方式由业主分摊，物业服务企业应当定期公布实际费用和分摊情况。分摊费用已计入物业公共服务费成本的，不得重复收取。
物业服务企业可以按照约定向业主、物业使用人预收一定数额的分摊费用，预收费用与实际分摊费用的差额实行多退少补。
第三十六条业主在办理新房交付手续时，应当按产权面积向物业服务企业交纳每平方米3.50元的房屋装饰装修管理服务费。不得收取房屋装饰装修押金或保证金等费用。
非普通住宅和非住宅房屋装饰装修管理服务费收取标准，由物业服务企业与业主或使用人、装修单位协议约定。
房屋装饰装修管理服务主要包括：装修垃圾（不含拆除墙体）的清运，对装修人员出入的管理，对装修车辆的管理，对共用部位和共用设施设备的保护和管理，协助装修过程中涉及的各相关主管部门告知房屋改造中的禁止行为和注意事项等。装修人员出入证等不得收费。
在法律法规许可的范围内，需变动房屋结构的，可按装修房屋实际拆除墙体面积收取建筑垃圾清运费用，可以委托物业服务企业或者清运公司清运，具体收费标准由双方协商确定。也可以由业主自行清运至城市管理部门指定场所。
业主对普通住宅二次及以上装修，房屋装饰装修管理服务费按上述规定收取。
第三十七条新建住宅小区实行门禁出入证（卡）管理的，建设单位应当为每户业主免费配置不少于5张出入证（卡），为每辆汽车免费配置1张汽车出入卡；改造升级实行出入证（卡）管理的物业管理区域，应当为每户业主免费配置不少于5张出入证（卡）和为每辆汽车免费配置1张汽车出入卡。业主或者物业使用人另有需求或因保管不善导致丢失、损坏申请办理的，物业服务企业可以依据制作成本收取适当费用。
业主大会或业主大会授权的业主委员会、物业管理委员会对出入证（卡）的管理另有决定的，从其决定。
第三十八条特约服务费，是指物业服务企业为满足部分业主、物业使用人特别需要而收取的费用。
特约服务费实行市场调节价，由业主、物业使用人与物业服务企业根据服务内容、服务标准协商确定。
第五章行为规范与监督管理
第三十九条物业服务企业应当加强价格自律，遵守价格法律法规，全面履行物业服务合同，保证服务质量和收费标准质价相符。
第四十条 物业服务企业应当执行明码标价规定，在物业管理区域内的显著位置公示物业服务企业名称、服务内容、服务等级、收费项目、收费标准、收费方式以及收费依据、举报投诉电话等相关内容，自觉接受业主、物业使用人的监督，不得向业主、物业使用人收取任何未予标明的费用。
物业服务企业应按照税务部门规定使用规范票据实施收费。
第四十一条 物业服务企业应当定期在物业管理区域内的显著位置分别公示物业公共服务费、汽车停放费和经营公共设施收益收支情况，以及公共水电费分摊等情况。每次公示期不少于三十日，其中公示公共水电费的支出情况时，应当将对应的缴费发票复印件一并公示，缴费发票原件在公示期内供业主、业主委员会查询，接受业主和社会监督。
第四十二条物业服务企业应当完善内部财务管理制度，强化成本和收支管理。同一物业服务企业同时服务于多个物业管理区域的，服务成本和收支应按物业管理项目分别核算。汽车停放费、共用设施经营收入应当单独列账，独立核算。
第四十三条物业服务收费应当体现自愿委托、服务有偿的基本要求，物业服务企业擅自扩大收费范围、提高收费标准，业主、物业使用人有权拒绝交纳。
第四十四条业主或者物业使用人应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用。
未按合同约定交纳的，业主委员会、物业服务企业应当督促其限期交纳；逾期拒不交纳的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼，依法追缴。
第四十五条鼓励物业服务收费实行酬金制管理。实行酬金制收费方式的，物业服务企业应当按照规定对物业服务各项资金的收支建立台账，定期向业主大会或者全体业主公布物业服务收费的收支情况，并接受业主委员会的核查。实行包干制收费方式的，物业服务企业应当对实施管理和服务的具体物业区域单独建账，按照物业服务合同的约定公布财务收支状况，接受监督。
第四十六条发展和改革部门应当会同相关部门加强对物业服务收费行为的监督管理，建立物业服务收费成本调查和物业服务收费纠纷调处机制，对物业服务企业存在扩大范围收费、不按规定明码标价等问题进行督促整改，指导物业服务企业规范收费行为。
第四十七条物业管理行政主管部门应当加强物业管理活动的行业监管，引导物业服务企业规范管理，并会同相关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强物业服务行业诚信管理。物业服务企业有超标准收费、强制或者变相强制收费、低于服务等级提供服务等行为的，由相关部门纳入失信企业名单并给予相应惩戒。业主或者物业使用人有拖欠物业服务费用等行为且经法院判决仍拒绝交纳的，应纳入其个人信用档案。
第四十八条物业服务企业违反物业服务合同和本实施细则规定，有下列行为之一的，由县（区）市场监督管理等有关行政主管部门依据《中华人民共和国价格法》《江苏省价格条例》《江苏省物业管理条例》等法律法规予以处罚：
（一）超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的；
（二）不按照规定提供服务而收取费用的；
（三）采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的；
（四）强制或变相强制服务并收费的；
（五）接受供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位委托，代收有关费用时向业主收取手续费等额外费用的；
（六）不按规定实行明码标价的；
（七）未按法定要求公示或失实公示物业服务费用、经营设施收益收支、公共水电费分摊等情况的；
（八）其他违反价格法律、法规、规章规定的行为。
第四十九条发展和改革部门、物业管理行政主管部门未按照《中华人民共和国价格法》《江苏省物业管理条例》和本办法履行职责的，由上级发展和改革部门、物业管理行政主管部门予以纠正，并依法追究有关人员责任。
第六章附则
第五十条各县（区）应当结合实际制定具体实施细则，并报市发展改革主管部门和物业管理行政主管部门备案。
第五十一条保障性住房、房改房、老旧住宅小区物业服务收费按本实施细则执行。
第五十二条物业服务企业之外的其他管理人提供物业服务的，其收费可以参照本细则执行。
第五十三条本实施细则由市发展和改革委员会、市住房和城乡建设局在各自职权范围内负责解释。
第五十四条本实施细则自2019年月日起执行，有效期5年。《连云港市物业服务收费管理实施办法》（连价规〔2014〕1号）中除物业服务等级标准和收费标准继续执行外,其余部分废止。
