近日，包头市政府出台了《关于进一步加强包头市住宅小区物业管理工作的实施意见》。该意见内容详实，措施具体，明确指出了改进我市物业管理的方法与路径。
工作目标
??到2020年末，全市住宅小区物业服务水平显著提升，各项指标在确保位居自治区前列的同时，努力进入国家西部地区先进行列。
??物业管理覆盖面逐步扩大。到2020年末，全市物业管理综合覆盖率达到90%以上。
??物业服务质量和居民满意度持续提升。全面落实《内蒙古自治区居住物业管理服务标准》（以下简称《标准》），到2020年末，达到《标准》的住宅小区占总数的90%以上，物业服务区域业主总体满意度达到95%以上。
??物业服务管理体制机制更加完善。大力推进物业行业法规及制度建设，加大行业监管力度，健全行业信用体系，四级物业管理体系更为完善，各职能部门及公共服务单位履职到位。搭建社区公共事务决策平台，提升“智慧物业”在社区治理与便民服务等方面的社会效益。
??物业服务企业不断发展壮大。在立足本业基础上，推动物业服务与社区治理、社区经营、社区养老等充分融合，增强物业服务企业综合实力，逐步实现产业升级。
主要措施
健全物业管理体系
1.建立物业管理工作机构。着力构建与现代城市管理相适应的住宅小区物业管理工作体制和机制，成立以市委、市政府主要领导为组长、副组长的包头市住宅小区物业管理工作领导小组，领导小组下设办公室，具体负责全市住宅小区物业管理工作的统筹组织、协调推进、督促检查、考核评价等。
2.明确责任分工。各旗县区是落实物业管理工作的责任主体，要切实加强对本区域物业管理工作的组织领导，统筹管理与协调本区域物业管理工作，加大本地区物业管理工作考核力度，推动责任落实到位。
3.建立社区投诉登记制度。各部门把行业监管与执法监察延伸至物业管理区域，按照职责分工，分别建立健全投诉反馈机制，明确处理投诉的程序和要求，并由居委会（社区服务站）在物业服务管理区域内醒目位置设立集中公示牌，公布联系单位、工作职责和投诉电话，及时有效处理物业管理区域内的矛盾纠纷和突发事件，消除安全和稳定隐患。
4.建立完善物业服务管理纠纷快速调处机制。鼓励物业服务纠纷当事人优先选择3种调解途径解决纠纷，即社区调解（街道办事处（镇政府）、居委会（社区服务站）调解）、行政调解（市、旗县区房产行政主管部门调解）和司法调解（市司法局设立的人民物业调解委员会调解）。物业服务纠纷当事人可以通过诉讼解决纠纷。
5.进一步强化示范引导作用。住宅小区党员领导干部、公职人员要充分发挥率先垂范作用，遵守小区物业管理规约和规章制度，积极参与业主委员会工作和缴纳物业服务费，带头支持住宅小区物业管理工作。
加强项目前期物业服务管理
1.优化前期物业管理招投标方式。新建住宅物业项目开发建设单位应严格依照《前期物业管理招标投标管理暂行办法》（建住房〔2003〕130号）及《包头市物业管理条例》相关规定选聘前期物业服务企业。建设单位应当自《前期物业服务合同》生效之日起15日内报房产行政主管部门备案。房产行政主管部门将备案情况书面告知街道办事处（镇政府）。
2.规范物业项目承接查验备案工作。物业服务企业和建设单位应按照《物业承接查验办法》（建房〔2010〕165号）及《前期物业服务合同》约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收。
3.加强物业管理用房核验工作。规划主管部门在核发建设工程规划许可证时，应当对规划图纸中标注的物业服务用房的位置和面积进行审核。市房产行政主管部门在办理商品房预售许可证或商品房现售备案时，应当对物业服务用房进行核查。在物业项目交付时，旗县区房产行政主管部门应当对物业服务用房配置情况进行现场核实。市不动产登记部门办理不动产首次登记时，应当在不动产登记证中对物业管理用房进行记载。
强化住宅小区设施设备管理
1.持续开展老旧小区综合整治工作。各类管网专业运营单位，应按年度将小区改造计划报项目所在地房产行政主管部门，在施工前与项目所在小区管理部门（物业公司或居委会等）签订协议，确定改造内容、工期及改造后路面恢复等具体事宜，确保老旧小区供水、供电、供气及消防、安防等设施的安全运行。大力推进弱电线路入地改造工程，保证弱电线路使用安全，提升小区整洁性、美观性。严格执行《无障碍环境建设条例》，推进无障碍设施、设备建设和维护管理。加大适老化配套设施建设，鼓励有条件的老旧小区加装电梯。
2.强化停车设施建设及管理。住宅小区内规划用于停放车辆的车库、车位应当首先满足本小区业主停放需要，属于业主共有的道路场地，经业主大会同意，可以施划停车泊位。合理设定停车服务费，提高地下车库、车位使用率，减轻地面停车压力。积极推广智能化停车设施在住宅小区的应用，并按相关要求加强管理。
3.强化维修资金管理和使用。物业服务企业要依据物业服务合同，切实履行日常维修养护职责，定期对房屋共用部位、共用设施设备进行检查、保养，保证业主正常使用。物业服务企业应于每年末对房屋共用部位和共用设施设备损坏情况进行排查，制定下年度维修资金使用计划，经业主委员会或社区居委会同意，按计划申请使用维修资金，统筹安排维修。
4.创新电梯安全管理方式。旗县区、街道办事处（镇政府）和有关部门、单位要加强对电梯使用安全的监督管理，引入保险机制保障业主人身和财产安全。要明确电梯使用管理责任单位、电梯维保单位和电梯管理人员工作岗位职责，保障电梯安全运行。要建立电梯应急救援联动机制，经信、住房保障、质监、消防等部门要进一步完善应急处置服务平台，缩短事故救援时间，减少人员伤亡和财产损失。
5.加强消防设施管理。物业服务企业、业主委员会或居委会（社区服务站）等物业项目管理单位对住宅物业管理区域内的共用消防设施进行维护管理，业主、物业使用人对自用房屋、场地消防设施进行维护管理。到2020年末，达到三星一级服务标准的住宅小区内建立微型消防站。
规范物业管理服务行为
1.规范物业服务企业履约行为。物业服务企业要严格履行物业服务合同，提高服务质量。建立环境和物业管理委员会、物业服务企业、业主委员会、业主代表定期交流制度，通报物业管理服务工作中存在的问题和整改措施落实情况，努力提高业主满意度。
2.规范物业收费和使用行为。市价格主管部门会同市房产行政主管部门依据《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》（发改价格〔2014〕2755号）相关规定，加强对物业服务收费的监督管理，物业服务企业按照内蒙古自治区《居住物业管理服务标准》履行物业服务合同，提供质价相符的物业服务。物业服务企业应严格执行，并切实落实物业收费及使用情况公示制度，提高物业服务收费的透明度。物业服务费中的电梯运行维护费用应当单独立账，保证电梯的检验和维保费用正常支出。车辆停放费、经营设施收益等要单独列账、独立核算，并在物业管理区域显著位置公示收支情况，每半年公示不少于1次，每次不少于15天。
3.强化物业管理协会作用。市物业管理协会要做好物业服务企业业绩评价及信息报送工作；制定《物业管理行业自律规约》，对物业服务企业的自律行为进行管理及评价；对达到自治区《居住物业管理服务标准》相应等级的物业服务项目授予星级铭牌；开展全市物业企业从业人员的教育培训，全面提升物业行业综合服务水平。
4.建立物业服务企业黑名单制度。市房产行政主管部门依据《包头市物业服务企业信用评价管理办法（暂行）》，对物业服务企业在物业管理活动中遵守有关法律法规和地方标准、履行物业服务合同、遵守行业自律准则等行为进行综合评价，按年度向社会公布评价结果。建立物业服务企业黑名单制度，加大对物业服务企业违法违规行为的惩处力度，形成守信激励、失信惩戒机制。对列入黑名单的物业服务企业，1年内不允许承揽新的物业项目，拒不整改的，要清退出我市物业管理市场，并通过媒体进行公开曝光。
健全小区业主自治制度
1.加强业主委员会指导监督。各旗县区房产行政主管部门负责本区域业主委员会组建工作的前期和后续监督管理。街道办事处（镇政府）应严格按照《业主大会和业主委员会指导规则（建房〔2009〕274号）》及《包头市物业管理条例》规定，在职责范围内协助房产行政主管部门推进此项工作，指导业主做好业主大会成立、业主委员会选举等工作。
2.推进社区物业自治管理。进一步增强业主法治意识，建立业主诚信管理制度。居委会（社区服务站）要注重业主委员会培育，引导有热情、懂法律、会管理的业主代表和业主中公职人员参与业主委员会工作，业主委员会有偿聘请专业人员参与管理，提升业主委员会工作效率和水平，依法保护业主合法权益。
3.突出党组织领导带动作用。业主委员会作为基层群众自治组织，必须坚持党的领导。社区党组织负责牵头抓总和统筹协调，充分发挥基层党组织、党员领导干部和广大党员在业主委员会活动中的作用，通过党建活动规范业主委员会日常运作，提高业主委员会的履职能力和自律水平。
引导物业服务企业转型升级
各级政府、各有关部门要扶持物业服务企业做优做强。选树行业典型，鼓励物业服务骨干企业通过加盟、兼并、重组等方式整合市场资源，发展一批以品牌为龙头、资本为纽带，实现跨地区、跨行业的现代物业服务企业，推动物业服务规模化、集约化和专业化发展，增强行业整体竞争力和服务水平。安排一定资金支持物业服务企业的品牌建设、人才培养、标准化和信息化建设等项目。引导物业服务企业多元化发展，积极推进“互联网+智慧物业”的深度融合和产业延伸，引导物业服务企业逐步改变单纯依靠物业管理费盈利的传统模式，在保洁、绿化、治安防范和设施设备维护保养等服务之外，增加信息咨询、住房租赁、家政服务、电子商务、居家养老等附加服务，带动物业管理全行业转型升级。
工作要求
（一）进一步提高政治站位。各地区、各部门要深入学习贯彻*和党的十九大精神，按照市委、市政府各项决策部署，全力推进包头市住宅小区物业管理各项工作落实到位，实现住宅小区环境整洁、管理有序、安全高效、和谐幸福的目标，为决胜全面建成小康社会，奋力谱写“建设亮丽内蒙古，共圆伟大中国梦”包头篇章作出积极贡献。
（二）进一步加大考评力度。从2018年起，将住宅小区物业管理工作履职情况纳入对各地区党委、政府和各职能部门的年度考核内容。
（三）进一步强化资金保障。市、区两级财政要加大对物业管理工作的资金保障，按照包头市人民政府办公厅《关于印发包头市旧住宅小区继续推行准物业管理实施方案（2018?2020）的通知》（包府办发〔2017〕196号）和《关于印发包头市住宅小区物业管理提档升级工作实施方案的通知》（包府办发〔2017〕199号）的有关规定执行。全市各地区可因地制宜制定奖励办法，并按照相关表彰规定，对年度物业管理工作突出的街道办事处（镇政府）、居委会（社区服务站）给予相应的奖励或补贴。
（四）进一步加强宣传引导。宣传部门要加强舆情监控，指导督促新闻单位及各类媒体正面宣传、客观报道。旗县区、街道办事处（镇政府）、行业主管部门、物业管理协会要广泛宣传物业管理服务政策、法规，提高知晓率。要坚持正确的舆论导向，既宣传先进典型和事例，又客观报道物业管理中的不良现象，积极引导物业服务企业诚信经营，引导业主树立主人翁意识，依法有序参与物业管理活动，促进物业管理服务行业可持续发展。
1
房主
业主有权审查物业服务企业的收支吗？
小编
没有。只有业主委员会可以请有关审计部门进行审计。
因为一般的业主不具备专业的财务资质，即使是专业财务人员也无法以个人身份提供具有合法效力的审计证明。
2
房主
物业企业能够对业主进行各类罚款吗？
小编
不能。对于业主乱扔垃圾、乱搭乱建、乱停车等行为，物业企业都不能罚款。
罚款是一种行政处罚行为，只有特定的行政执法单位才能对公民进行罚款，其他个人、企业一律不得对他人进行罚款处罚。
3
房主
业主家中被盗，物业企业是否一定要赔偿？
小编
要分情况讨论。
《物业管理条例》第四十七条，“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。”但是，保安服务内容不包含对住户室内财产的安全保卫工作。物业企业收取的保安费仅用于维持小区公共秩序和日常巡视，并非是对小区内特定的人、财、物予以管理。只要保安服务达到规定的要求，物业企业就没有法律责任。
4
房主
住在底层的业主需要交电梯费吗？
小编
高层住宅中的首层住户在没有特殊约定的前提下，应该与其他楼层住户一样，承担电梯运行维护费。
一栋住宅按所有权可划分为两部分，即专有部分和共有部分。专有部分是指各产权人独立使用的单元空间，共有部分是指不属于单个产权人所有而供全体产权人使用的空间、部位、设施和设备。高层住宅的电梯系统属共有部分中的共用设备，共有部分的特性是：产权上属全体产权人所有，功能上供全体产权人使用，实物形态上不能分割给各产权人。按照我国现行物业管理的有关政策规定，住宅专有部分由产权人自行负责维护管理，住宅共有部分由物业服务企业统一负责维护管理，其费用由全体产权人分摊。自然，电梯运行维护费用也应由全体产权人分摊。
5
房主
物业应该帮忙代收快递吗?
小编
一般情况下，如果业主没有和物业企业签订代收代管协议或交纳保管费用，物管人员或保安并无义务代签收业主包裹
若在业主授权或征得业主同意下代签收了包裹，那么物业人员或保安就必须承担代为保管的职责和义务，假如这一过程中不慎造成包裹丢失或损坏，那么代签人就需要承担相应责任。
6
房主
小区的车位所有权到底属于谁？
小编
《物权法》第七十三条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。
建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
“《物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”
7
房主
车辆停放时，车主享有什么样的权利？假如车辆丢失，物业服务企业应该承担什么样的责任？
小编
车主享有车辆停放及对物业人员服务态度的投诉权利等。
至于车辆丢失的赔偿问题,要看具体原因,如果物业人员履行了正常的安全防范义务，不存在失职情形，业主不能要求物业企业承担赔偿责任。如果物业企业有明显的失职情形，并且这种失职与业主存在一定的因果关系，则物业企业有可能要承担一定的赔偿责任。
8
房主
业主家里跑水了，物业应负什么责任？
小编
物业服务企业以提供物业服务业务为宗旨。
企业所应履行的、承担的责任、享有的权利均由《临时管理规约》赋予并作明确规定。假如跑水是因物业企业违反法律及相关的契约规定造成的，物业企业应承担相应的责任，反之，则不应承担事故责任。
9
房主
业主委员会的成员必须是业主吗？
小编
是的。
业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、公正廉洁、具有一定组织协调能力、能够主动履行业主义务的业主担任。业主委员会委员本人、配偶及其直系亲属不得在本物业管理区域内的物业服务企业中兼职或者与该物业服务企业有其他利害关系。
10
房主
业主委员会可以与物业服务企业解除合同吗？
小编
业主委员会不可以擅自与物业服务企业解除合同。
业主委员会与物业服务企业解除合同必须经业主大会授权，即经过全体业主过半数同意方可。
11
房主
何时可以收取物业服务费用？
小编
房屋交付买受人之前发生的物业服务费，由建设单位承担；房屋交付买受人之后发生的物业服务费，由买受人按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担。
房屋达到交付条件，买受人延迟接受房屋交付的，前款规定物业服务费发生的起止日期自建设单位催告买受人接受交付的期限结束次日起计算。建设单位不得与买受人约定减免物业服务费。任何人不得以房屋空置、没有住等理由拒交物业费。
12
房主
不交物业费，物业企业有权停水停电吗？
小编
供水、供电合同的双方当事人为业主与供水、供电公司;物业服务合同的双方当事人为业主与物业企业，两者处于不同的法律关系中。
停水停电的权利是供水、供电公司的一项重要合同履行抗辩权，物业企业不是供水供电合同的主体，自然不享有供水供电权。在物业服务合同中，约定在业主欠缴物业费的情况下，物业企业可以以停水停电为惩罚手段，在合同法上属于涉他条款，依据合同相对性原则，这种条款应征得权利人的同意，否则为无效条款，业主反而可以追究物业企业的侵权损害赔偿责任。在这种情况下，如果物业企业擅自停水停电给供水、供电公司造成损失的，供水供电公司也可以向物业企业索赔。
13
房主
房屋有质量问题，业主能拒交物业费吗？
小编
在物业服务法律关系中，业主应该向物业企业给付物业费，业主是债务人，物业企业是债权人;而在房屋买卖关系中，业主是债权人，开发商是债务人。
业主不能要求物业企业为开发商前期的建设质量等问题负责，因此不能以物业费来抵销前述遗留问题产生的损失。应该按照合同约定向物业企业给付物业费。至于前期出现的遗留问题，如果保修服务可以解决的，通过保修服务解决。保修服务解决不了的问题或者其他非保修方面的问题，应该由开发商负责解决。开发商应该按照国家法律、法规、合同约定等，承担相应的民事责任。
14
房主
交房后一直未装修，是否应交纳物业费？
小编
在物业企业书面通知业主交费后，就算业主一直未装修居住，也应当交纳物业费。
最高人民法院已经颁布了司法解释，《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”
