“收了那么多的物业费都干什么了？”提到交物业费，业主多会提出这样的质疑。根据《青海省物业管理条例》第二条规定，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，或者通过其他形式，对物业管理区域内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。
同时，第五十四条提出：物业服务企业根据物业服务合同的约定，提供下列服务：物业共有部分及其附属设施设备的维护和管理；公共秩序维护、安全防范、车辆停放管理；环境卫生清洁和公共绿化养护；物业装饰装修管理服务；物业档案及相关资料的保管；其他物业管理服务事项。总而言之，物业就是对其管理区域参与服务、管护、维持秩序等的服务企业。
物业收费主要包括哪些？
近日，一则关于现代康华城小区的物业费收取问题，成为小区住户密切关心的话题。记者采访后了解到，小区现住的200余户是一期业主，二期住房还在建设中。当前，小区物业服务收费为1.6元每平方米。小区业主提出质疑：“这个收费标准应该是小区一、二期全部完成后，物业公司收取的价格。但是当前小区还属于建设期，却以全部建成后的收费标准收取费用，这似乎有些不妥。”业主提出质疑。同时业主们问：物业公司的收费到底该由谁定？收取的费用包括哪些？
针对该话题，记者采访了西宁市住房保障和房产管理局，据该局物业行业服务处负责人介绍，根据《青海省住宅物业服务收费管理办法》（以下简称《办法》）规定，住宅物业服务收费实行星级物业服务，星级标准与物业服务企业信用等级相对应，共分为5个级别星级服务。各物业服务企业的服务收费实行统一政策，分级管理。其中，对保障性住房、房改房、老旧住宅小区以及住宅，前期物业服务实行政府指导价管理。实行政府指导价以外的住宅小区物业服务星级和收费标准，按照优质优价原则，由业主委员会与物业服务企业协商确定。收费标准协商不成的，可委托第三方评估机构对物业服务成本等进行评定。也就是说，优质的服务费需要物业企业提供优质服务。
同时，该《办法》指出：住宅物业服务费用一般包括以下部分：人员费用、共有部位和设施设备运行费用、物业管理区域清洁卫生费用、物业管理区域绿化养护费用、物业管理区域秩序维护费用、办公费用、物业服务企业固定资产折旧、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用、业主或者业主大会按规定同意由物业服务费开支的费用等。
服务不到位可拒交物业费吗？
近日，记者在南川东路某小区业主群里看到，交纳物业费引发业主众多怨言：“楼道都打扫不干净，电梯里经常有垃圾和异味，所以我不想交物业费！”“小区门岗形同虚设，外人随意进出，我们凭什么交物业费？”“物业保安巡逻不到位、保洁也不及时打扫卫生，物业费交得真憋屈……”这些问题直指该小区物业公司的诸多服务问题，也让业主对交物业费表现得十分怠慢。那么，服务不到位，业主可以拒交物业费吗？
根据《青海省物业管理条例》第五十九条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主未按约定交纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业督促其限期交纳。其中还规定：物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务的，业主不得以存在开发建设遗留问题、未享受物业服务或者无需接受相关物业服务等理由拒交物业服务费用。
同时，《青海省住宅物业服务收费管理办法》第三十条提出，业主委员会可对物业服务企业的服务行为进行查验，对不符合星级服务标准要求的，可以提出整改意见。整改后仍达不到相应标准的，经物业服务企业与业主委员会双方共同认可，当年物业服务费可按一定比例予以扣除；无法达成一致意见的，可向本地区房地产、价格主管部门检举，或者委托第三方评估机构、物业管理专家委员会评定服务质量及相应服务费用。
哪些情况下物业费可减收？
“房子买了后一直没领钥匙，空置了三年多，现在打算出售，但是物业公司却通知让我补交三年物业费后才能出售更名，我没有享受物业服务，但是为什么要全额交纳物业费呢？”家住金座雅园三期的陈女士向晚报致电。
针对这个话题，西宁市住房保障和房产管理局物业企业服务处相关负责人说道：“空置房可提前申请只交70%的物业费”。根据《青海省物业管理条例》相关规定，空置房产，房屋装饰装修后，业主连续6个月以上（含6个月）不入住使用，且水、电等计量度数未发生变化的；或者房屋未装饰装修，且水、电等计量度数未发生变化，同时未堆放物品的，当期物业服务费用按照收费标准的70%计收，但业主应当向物业服务企业提出减免物业费的书面申请，约定有关事项。
与此同时，很多业主也反映，物业公司为了“迫使”业主及时交纳物业费，采取“门禁卡停用”“车辆限制出入”“限制购买水电”等方式，让业主与物业公司之间矛盾更加恶化。“这种‘逼迫手段’是不可取的。”西宁市住房保障和房产管理局物业企业服务处相关负责人说。根据相关法律法规，物业公司无权对未交物业费的业主进行限制手段，对逾期不交纳的业主，物业服务企业可以请求物业所在地社区居（村）民委员会进行调解，也可以按照合同约定依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。
