成都二手房交易费用指南
二手房买卖的税费较为复杂,从大的分类来讲,主要分为住宅和非住宅两类。
下文讲的,主要都是买方在交易时要承担的费用。
(注:例如个人所得税、增值税等本应该是卖方付的,但在实际情况中,几乎都是买房承担,你说惨不惨)
住宅类税费
住宅的分类,包括我们常见的住宅、别墅以及70年产权的公寓。
常见的税费中,契税、增值税、个人所得税、中介费这4个是大头,其余的都是小钱钱,基本可以忽略不计。
1.契税
主要看买方以家庭为单位是第几套房,注意的是,要看全国范围内(港澳台除外)办理了房产证的住宅。
税费类别如下↓
计算方法是用核税总价×契税。
例如壮壮作为刚需首套,买一套90?的房子,房屋单价为10000元/?。
要交的契税则是90×10000×1%=9000元
2.个人所得税
看卖方在四川省内以家庭为单位是否是唯一的住宅,且满五年。
如果是满五且唯一,则免征个人所得税。
除此之外,个人所得税算法均为:核税总价×1%
若为赠与/继承取得的住宅,则为(成交价-上次合同总价)×20%
3.增值税
看房屋契税票日期或产权证是否满两年,两个时间不一样,哪个时间靠前算哪个。
若满两年,免收增值税;
若未满两年,增值税计算方法均为:核税总价×5.6%
例如,壮壮准备买东哥家的房子,东哥家房屋契税票日期是2018年3月10日;产权证时间是2019年4月10日。
以靠前的时间来算,税票已经满了两年,壮壮就不用缴纳这5.6%的税费啦
4.中介费
据了解,成都的中介公司一般收费标准是买方2%、卖方1%。
当然也有卖方不愿意出这个钱,让买方承担,这就看你们怎么沟通啦。
一般来讲,卖房都是不愿意出这部分钱嘞
5.维修基金
如果房子有电梯,缴纳基金为27.5元/?
没有电梯,缴纳基金为22元/?
6.转移登记费
相当便宜,只要80元/套,跟其他的相比,四舍五入仿佛不要钱!
(呜呜呜,我差的难道是这80块吗)
7.交易手续费
产权面积×4元/?
8.土地出让金
一般商品房都不用缴纳,只有经济适用房、安置房等需要缴纳。
认定方法是看国土证上土地的性质是划拨还是出让,出让的话,不收取;划拨的话,就要缴纳。
2环内:核税总价×1.5%+办证费用20元
2环外:核税总价×1%+办证费用20元
6.贷款费用
评估费:商贷免征;公积金/组合贷款为成交总价×1%(最高不超过800元)
贷款服务费:2000元/单
抵押登记费:商贷免征;公积金/组合贷款为80元。
ps:住宅部分的税费是不是挺复杂?表急,后文手把手教你算
非住宅类
非住宅类,常见的有40年产权的公寓、车位、办公类等。
同样的,有契税、个税、增值税、登记费等,不同的是,增加了土地增值税,这个税可不便宜呐!
1.契税:核税总价×3%
2.个税:核税总价×1%
若提供不动产发票:(成交价-上次合同总价)×20%
3.增值税:(成交价-上次合同总价)×5.6%
3.土地增值税:
除车位以外的非住宅:核税价×8%
(若提供不动产发票,可申请阶段性差额30-60%)
车位:评估总价×5%(若提供不动产发票,则阶段差额增收30-60%)
4.转移登记费:550元/户
5.印花税:核税总价×0.025%+2.5元/本
6.交易手续费:核税总价×1%+5元/户
7.中介费:买方2%、卖方1%
8.贷款费用:2000元/单
都说商办类产品出手困难,光从税费这一点就能瞬间把你击垮。
我们来简单算个账,如果你50万买入一套公寓,2年后评估价约为80万,此时卖掉,按照上述要点粗略计算,税费大约要20万!
约40%的利润都没了,你敢想吗?就这价格,又有谁敢买
挂牌价、成交价、评估价、指导价
4个价格如何区分?
上面一堆数字,是不是把你搞得有点晕。
哈哈哈,别急啊,还有更晕的,买二手房之前,你还要了解4个价格。
1.挂牌价:
这算是一个比较虚的概念,是依据卖方想法可随时变动的价格,划重点,也就是可以讲价哈
比如壮壮在二手房APP上看到一套中意的房子,挂牌价300万。
哎呦,太贵了噻,找到卖主,先砍20万再说。
2.成交价:
也就是你买这套房,最终要付给卖方的钱。
还是刚刚那套挂牌300万的房子,壮壮跟卖方讲价。
最后只先讲下来10万,最终我要付给卖方290万,这290万就是成交价。
3.评估价:
这个跟贷款银行有关,如果你选择全款,当我没说哈。
贷款的金额多少,依据评估价格来定。
比如,还是刚刚那套房,成交价290万,壮壮准备首付三成,剩下7成贷款,一共向银行贷203万。
但银行评估了一下,觉得这套房只值280万,哦豁,贷款7成就只有196万。
相当于原计划首付87万,现在首付要94万,肉痛啊
4.指导价:
也指核税价,这是房管局定的价格,也是你缴纳税费时拿来参考的价格。
一般来讲,如果评估价>指导价,就以评估价为准。
一套成交价135万的住宅
首付+交易费要多少钱?
哎呀,终于写得差不多了,是时候实际运用下,我们那最常见的住宅给大家举栗子。
来来来,一起跟我做一道计算题:
壮壮准备买首套房,看上了东哥家的房子。
该房90?,普通商品房,有电梯,房子满两年,黑心东哥要卖15000元/?,还要我付所有中介费
成交价135万,银行评估价120万,评估价大于指导价/核税价。
求问,壮壮买这套房,首付三成,一共要准备多少钱?
开始大展身手啦:
契税:120万×1%=1.2万
个人所得税:120万×1%=1.2万
增值税:无
中介费:135万×3%=4.05万
维修基金:90?×27.5元/?=2475元
转移登记费:80元
交易手续费:90?×4=360元
贷款服务费:约3000元
以上各类杂七杂八的费用,总计约7万。
由于评估价为120万,贷款7成为84万,所以首付要给51万。
SO,一共要准备首付款51万+税费7万=58万。
太惨了,一套135万的房子,首付款要准备58万,约等于总价的4成多。