西安二手房税费怎么算
二手房交易税费--营业税计算方法
纳税人：卖方
普通住宅营业税计算方法：不足5年??房屋总价的5.6%，超过5年（含5年）??免征营业税；
非普通住宅营业税计算方法：不足5年??房屋总价的5.6%，超过5年（含5年）??房屋总价与该房屋当时买入价格差额的5.6%；
别墅营业税计算方法：不足5年??房屋总价的5.6%，超过5年（含5年）??房屋总价与该房屋当时买入价格差额的5.6%；
注：购买时间是否满5年首先看产权证，其次看契税发票，再次看票据。这三种证件按照时间早的计算，一般地说票据早于契税发票，契税发票早于产权证。
二手房交易税费
契税计算方法
纳税人：买方
普通住宅契税计算方法：90平米以下??首套1%，二套3%；90-144平米??首套1.5%，二套3%；140平米以上，3%
非普通住宅契税计算方法：3%，别墅契税计算方法：4%；
注：首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠
二手房交易税费
营业税及附加
纳税人：卖方
普通住宅：房产证满五年免征；房产证不满五年征收总房款的5.6%；
非普通住宅：房产证满五年征收差额的5.6%；房产证不满五年征收总房款的5.6%；
二手房交易税费
个人所得税
纳税人：卖方
总房款*1%（若满五年为家庭住房则免征）
二手房过户手续费、土地出让金
及登记工本费
过户手续费：房改房，安居房，经济适用房3元/平米，各1.5月；普通住宅为6元；商铺10元；
土地出让金：房改房1%，安居房2%，经济适用房15%；
登记工本费：买方80元/户；
注：过户手续费及土地出让金买方及卖方都要缴纳
国五条出台后二手房买卖征收20%个人所得税，虽然按规定个税是向卖方征收，但在实际操作过程中，卖家往往把个税算进房价里，归根到底还是买房出血。二手房交易税费这么重，让许多买房者望而却步，有没有什么方法规避二手房交易税费呢？这时候“免税房”就格外吸引买方注意了，究竟免税房是什么意思呢？满五免税房是如何定义的？
按照国家新出台的二手房交易征税规则，业主出售家庭住房免征个人所得税，出售产权证（房本）满五年的住房免征营业税。满足其中一个条件的房子就可称为免税房，满足以上两种条件的房子即被称为双免税房。一般情况下，同等条件的免税房在价格上比非免税房低25%左右，因此对购房者来说非常有吸引力。
西安二手房交易流程一：看房
买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件 ，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
西安二手房交易流程二：查验产权
买卖双方持房产证原件或按揭合同原价到国土部门查房档案，如卖方提供的房屋合法可以上市交易。此时买卖双方可以协商、交付定金。
西安二手房交易流程三：签署合同
买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
西安二手房交易流程四：审查
买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续。
西安二手房交易流程五：资金监管及贷款申请
买方支付首期款到按揭银行资金监管账号（一般是原贷款银行，如果换其他银行会多出一些费用），买方及担保公司与银行签订资金监管协议及相关文件，买方向银行提出贷款申请，银行同意贷款后出具贷款承诺书给买方（一般银行直接通知担保公司），约7~8个工作日左右。
西安二手房交易流程六：立契
房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。目前，西安市已经取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。
西安二手房交易流程七：缴纳税费
税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
西安二手房交易流程八：房屋过户
交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证，需5个工作日。
西安二手房交易流程九：银行放款
买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续。
西安二手房交易流程十：房屋、物业交接
买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
