在贸易战阴云密布、美国加息周期开启的背景下，外需面临的不确定性加剧，而房地产是拉动内需的重要引擎。因此，对于18年房地产行业的发展，特别是房价走势的判断，将关系到对后续经济走势的判断。
库存与价格的“跷跷板”效应。在判断商品价格走势时，库存与价格之间存在着此消彼长的关系，即“跷跷板”效应，像粮食和水泥等商品，库存与价格之间就存在明显的反向关系。
库存见顶回落，房价继续上涨？17年房地产库存已由14-15年的高点见顶回落，而不论从狭义库存还是广义库存衡量，库存去化周期也降至近五年来最低值。因此，偏低的地产库存也引发部分人对于房价继续上涨的期待。
住房投资属性，房价需求决定！中美两国数据均表明，库存与价格之间的“跷跷板”效应在房地产市场失效，这主要源于住房的投资品属性。对于消费品或者工业品而言，买就是为了用，库存低是真的低，因为都被用掉了，代表供不应求。但对于房产而言，其使用期限长达70年，并不会被用掉，所以表面看新房库存很低，但其实中国每年新盖2000万套房子，居民手里的存量住房越来越多。投资品用不掉的特点决定了其价格取决于需求，而绝非供给。最典型的投资品是股票，过去IPO停发时通常是熊市，而IPO放量时通常是牛市，因为大家买股票就是为了赚钱，所以涨的时候天量供给都嫌少，跌的时候没有供给都嫌多，因此投资品的价格分析重点在于把握需求。
住房需求两件事：刚需与投资，收入与负债。需求包含两大要素：一是购买的意愿，二是购买的能力。
谁需要买房？刚需vs投资。买房者主要有两类人：一类用来住，一类用来炒。刚需持续下滑。对于消费需求来说，主要是年轻人和城市化进程中转换身份的农村人口，但我国老龄化日益严重，年轻人每年减少500多万；同时城镇化的进程也在逐步放缓，消费需求人群总体趋于萎缩。投资需求受限。对于投资需求来说，炒房者关注的是投资收益。但是，高收益低风险的住房投资信仰已被打破。一方面，住房调控政策趋严，在中央“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位下，过去两年多地出台遏制投机炒房的政策，认房又认贷，打击投机需求。另一方面，房价已开始出现大幅松动，今年头两月一线城市房价同比全面下跌，住房投资持续升值预期不再，投资需求面临回落。
买房钱从何处来？收入vs房贷。收入根本不够。我国居民收入增速远落后于房价涨幅，并且房价收入比一向较高，购房需求难以靠收入得到满足。全靠举债来凑。过去两年居民每年举债7，8万亿，占当年GDP的比重达到10%，是房价上涨的重要原因。债务接近极限。由于中国居民收入占GDP的比重较低，从债务收入比角度观察，中国居民部门已经接近100%，接近美国07年的极限水平。
去杠杆收货币。新一届政府强调高质量发展，打赢防范金融风险的攻坚战，而18年的全国两会也首次未设定任何货币和融资增速目标，对此央行在年初的货币政策报告中已经明确写出了“未来货币低增将是新常态”。失去了货币超发的支撑，居民举债很难进一步扩张。
房价神话难续。总结来看，人口老龄化和城镇化增速的放缓，使得刚需群体数量减少；政策对住房投资性需求的打击和房价松动使得住房投资的吸引力下降，投资需求也趋于回落；更重要的是，在防范化解金融风险的大背景下，中央明确提出来要结构性去杠杆，未来货币低增成为常态，将不足以支撑居民大规模地举债买房，利率约束也使得需求趋势下行，因而新房低库存并不足以支撑18年房价继续上涨。
正文
在贸易战阴云密布、美国加息周期开启和人民币升值的背景下，外需面临的不确定性加剧。而房地产是拉动内需的重要引擎，18年开局房地产投资增速大幅反弹，带动固定资产投资增速回升。因此，对于18年房地产行业的发展，特别是房价走势的判断，将关系到对后续经济走势的判断。
1.库存见顶回落，房价继续上涨？
库存与价格的“跷跷板”效应。在判断商品价格走势时，库存通常是很好的观察指标。库存能够反映供需力量的强弱，在库存较低时，反映商品处于供不应求的状态，要么是需求大幅增长，要么是供给持续收缩，而无论哪种情况，均会带来价格的上涨。但如果库存较高，就说明商品供过于求，价格会趋于下跌。因此库存与商品价格之间存在着此消彼长的关系，即“跷跷板”效应。像粮食和水泥等商品，库存与价格之间就存在明显的反向关系，其实就是对“跷跷板”效应的有力证明。
地产库存见顶回落。得益于供给侧结构性改革的去库存政策，17年房地产库存已由14-15年的高点见顶回落。从库存绝对水平上来看，17年末商品房待售面积5.9亿平方米，住宅商品房待售面积3亿平方米。考虑到部分期房销售，广义口径的库存指标也持续下滑。17年末商品房广义库存降至37.2亿平方米，住宅商品房广义库存更是从14年的15.7亿平方米降至7.8亿平方米。而18年1-2月住宅狭义和广义库存继续回落。
去化周期五年新低。从库存去化周期这一衡量库存相对水平的指标上来看，17年末商品房狭义库存去化周期约为4.2个月，其中住宅狭义库存去化周期在2.5个月左右，17年末商品房广义库存去化周期约为26.3个月，其中住宅广义库存去化周期在6.5个月左右，均创下自13年以来的最低值。而18年1-2月住宅库存去化周期延续跌势。
房地产库存已经降至四年来的最低位，是不是说明住房已经供不应求，房价应该重拾涨势呢？循着这样的逻辑，部分激进观点甚至指出，房价上涨乃至暴涨或成为18年中国经济的最大风险。
2.住房投资属性，房价需求决定！
然而，库存与价格的跷跷板规律真的适用于房地产市场么？从我国历史数据来看，不论是以狭义库存还是广义库存观察，我国商品房库存在15年均已见顶，而房价的上涨却并没有就此止步，相反，商品房平均售价增速在15年的库存高点大幅反弹至7.4%。既然在房价上行期，高库存与房价的高速增长能够并存，那么，偏低的地产库存也不应成为阻碍房价下行的理由。库存与价格之间的“跷跷板”效应在房地产市场无效。
“跷跷板”规律因何失效？从根本上来说，这是由住房的投资品属性所决定的。
投资品的供需关系与工业品或消费品不同。对于工业品或者消费品而言，其生产是为了使用，因此一旦库存大幅下降，就说明其已经被用掉了，因此确实是供不应求，价格应该上涨。
但对于房产而言，其供给其实一直在增加。因为其使用期限长达70年，除了拆迁，短期内不太可能被用掉。而从实际生活中观察，很多人买房都是冲着涨价去的，买房的目的就是为了在未来通过出售资产而获得收益。这说明对于投资品而言，其供给不能单纯看房地产商手中的新增供给，还要考虑持有在投资者手中的存量房供给。官方的数据只是新房库存，而不包括居民手中的存量房库存，而在经历了20年的商品房大开发之后，居民手中的存量房数量远大于新房数量，这也就意味着用新房库存决定房价的规律无效。
投资品的需求是“追涨杀跌”。从需求上来说，消费品的需求会受到高价格的抑制，比如过去几年的煤价涨幅与煤炭的需求增长负相关。但投资品则不然，投资品需求会随着价格高涨而进一步提高，因为此时投资者预期收益上升，但如果价格开始下跌，投资者预期收益下降，投资品的需求反而会减弱，投资品需求通常表现为“追涨杀跌”。我们从商品房需求和售价增速之间的正相关关系中，也能够看出房产更接近于投资品，而不是消费品或工业品。
