第一章 总则
第一条［立法目的］ 为了进一步规范本市物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造和谐、安全、文明、整洁的居住和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条［适用范围］ 本办法适用于本市行政区域内物业管理活动及其监督管理。
第三条［主管部门职责］ 市物业管理行政主管部门负责物业管理的监督、管理工作，履行下列职责：
(一)组织实施本办法以及其他关于物业管理的法律、法规，执行国家、省关于物业管理的有关规定;
(二)研究拟定或者制定物业管理相关政策措施;
(三)指导、协调镇人民政府（街道办事处、园区管委会）、市物业管理行业协会等依法开展物业管理相关工作;
(四)法律、法规规定的其他职责。
第四条［属地管理］ 物业管理实行属地管理原则，镇人民政府（街道办事处、园区管委会）负责辖区内物业管理的具体监督、管理工作，应当明确负责物业管理的部门和人员，对本行政区域内物业管理活动履行下列职责：
(一)指导、监督业主大会成立和业主委员会选举与换届工作;
(二)办理业主委员会的备案工作;
(三)指导、监督业主大会和业主委员会依法开展活动;
(四)协调处理辖区内各类物业管理纠纷;
(五)在法律范围内委托居（村）民委员会处理相关物业管理事务;
(六)法律、法规规定的其他职责。
第五条［部门职责］ 市相关行政主管部门按照各自职责，依法做好物业管理区域内相关工作。
公安部门负责指导落实物业管理区域内的安全防范设施建设管理工作，指导、督促物业服务企业和秩序维护员开展安全防范工作，消除物业管理区域内的治安隐患，及时查处治安案件，调解各类涉及治安管理的矛盾;负责对物业管理区域内阻塞交通等行为依法采取相关措施；负责监督检查物业管理区域内动物干扰业主、物业使用人生活的行为。
城乡规划行政主管部门负责在确定房地产项目规划条件时，按规定配置各类公共建设配套设施；在审批建设工程规划许可证时，明确物业服务用房的位置和面积。
价格行政主管部门负责物业服务收费的监督管理工作。贯彻实施物业服务收费政策，规范物业服务收费行为，受理价格咨询和投诉举报，依法查处价格违法行为。
公安消防部门负责物业管理区域内的消防安全监督管理工作。对物业管理区域内遵守消防法律、法规的情况依法进行日常监督检查；负责督促物业服务企业对共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务，如发现存在严重威胁公共安全的火灾隐患，应当在责令改正的同时依法进行处罚和整改。
质量技术监督部门负责物业管理区域内的电梯安全监督管理。
城市管理部门负责监督检查和处理物业管理区域违反规划的搭建和改建建(构)筑物行为。
住建行政管理部门负责监督建设单位履行已办理竣工验收的房屋的保修责任；负责物业管理区域内装修工程的监督管理。
民政行政管理部门负责协助和配合居（村）民委员会建立物业管理委员会，参与调解物业管理矛盾纠纷。
水行政主管部门负责指导物业管理区域的供水、节水、二次供水工程建设和设施维护工作。
其他各有关部门在各自职责权限范围内，按照相关法律、法规及本办法的规定做好物业管理相关工作。
第六条［联席会议制度］ 镇人民政府（街道办事处、园区管委会）应当建立物业管理联席会议制度，物业管理联席会议由镇人民政府（街道办事处、园区管委会）负责组织召集，由社会事务办、信访、维稳、司法、房管所、公安派出所、居（村）民委员会等部门组成。
物业管理联席会议主要协调解决下列事项：
(一)业主委员会不依法履行职责的问题;
(二)业主委员会选举过程中出现的问题;
(三)履行物业服务合同中出现的重大问题;
(四)提前终止物业服务合同的问题;
(五)物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题;
(六)需要协调解决的其他物业管理问题。
经物业管理联席会议议定的决定，政府部门、物业服务企业、业主委员会及其他机构应当予以执行。
第七条［居（村）民委员会职责］ 居（村）民委员会应当成立物业管理委员会，并安排专职人员负责物业管理工作。物业管理委员会主要职责有：指导、监督物业小区召开业主大会会议、业主大会临时会议以及成立业主委员会、业主监事会，督促物业服务企业、业主委员会、业主监事会履行职责，依法调解业主、业主委员会、物业服务企业之间的物业管理纠纷，指导无物业管理的老旧小区实行自治管理。
社区（村）党工委应当确定一名社区（村）党工委委员任辖区小区业主委员会的联络员，联络员主要职责为指导、监督业主委员会开展日常工作，牵头建立居（村）民委员会、业主委员会、业主监事会和物业服务企业议事协调机制。
第八条［行业自律］ 市物业管理行业协会负责制定并监督实施物业服务规范、行业自律规章制度，促进物业服务企业依法、诚信经营，推进行业标准化建设，组织物业服务行业从业人员的业务培训，调解物业管理相关纠纷和争议，建立物业服务企业信用评价体系及从业人员的诚信档案。
第二章 业主、业主大会、业主委员会
第九条［业主权利］ 在物业管理活动中，业主享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定接受物业服务企业提供的服务，依法使用物业共用部位、共用设施设备；同时，行使对物业共用部位、共用设施设备和专项维修资金使用情况的知情权和监督权；
（二）选举业主代表、业主委员会委员，并享有被选举权；
（三）参加业主大会会议，行使投票权和表决权；
（四）提议召开业主大会会议，对物业管理的有关事项提出建议；
（五）监督业主委员会的工作和物业服务企业履行物业服务合同；
（六）要求其他业主、非业主使用人停止侵害公共利益的行为；
（七）法律、法规规定的其他权利。
第十条［业主义务］ 物业管理活动中，业主应当履行下列义务：
（一）遵守临时管理规约、管理规约和业主大会议事规则（以下简称议事规则），支持物业服务企业按照物业服务合同和物业管理制度实施物业管理活动；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按时交纳物业服务费用；
（五）按照有关规定交纳专项维修资金；
（六）不得损害公共利益和他人合法权益；
（七）法律、法规规定的其他义务。
第十一条［业主大会一般规定］ 业主依法成立业主大会，选举业主委员会。
业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权利，依法履行职责。
业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。业主委员会应当按照相关法律、法规的规定向镇人民政府（街道办事处、园区管委会）备案。
业主大会可以设立业主监事会，履行业主大会赋予的职责，代表全体业主监督业主委员会的工作。
第十二条 ［业主大会成立条件］ 百分之二十以上业主可以联名向镇人民政府（街道办事处、园区管委会）提出成立业主大会的书面要求。
已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的，业主可以向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。
第十三条［筹备申请］ 符合成立业主大会条件的，镇人民镇府（街道办事处、园区管委会）应当在三十日内，指导、协助业主推荐产生业主大会筹备组。
业主大会筹备组由业主代表、建设单位、镇人民政府（街道办事处、园区管委会）代表和居（村）民委员代表七至十五人单数组成，业主大会筹备组组长由镇人民政府（街道办事处、园区管委会）代表担任，业主代表由业主推荐或自荐产生，且人数不得少于业主大会筹备组人数的百分之六十。
业主大会筹备组成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域的显著位置公告。业主对筹备组成员有异议的，应当以书面方式向镇人民政府（街道办事处、园区管委会）提出异议，镇人民政府（街道办事处、园区管委会）应当及时协调解决。
第十四条［业主委员会委员应具备的条件］ 业主大会筹备组中业主代表和业主委员会委员候选人应当符合下列条件：
(一)具有完全民事行为能力、身体健康;
(二)具有一定组织能力，具备必要的工作时间;
(三)本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及下属企业任职;
(四)无索取、非法收受开发建设单位、物业服务企业财物及利益的行为;
(五)无泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关活动的行为;
(六)无违法装修、搭建、改变物业使用功能以及违法占用物业共有部分的行为;
(七)依法履行业主义务，热心公益事业，按时交纳住宅专项维修资金;
（八）按时交纳物业管理费用，自镇人民政府（街道办事处、园区管委会）同意筹备业主大会之日起，前三年内，不存在连续三个月以上或者累计六个月以上拖欠物业管理费用的行为；或者自镇人民政府（街道办事处、园区管委会）同意筹备业主大会之日起，前三年内，不存在累计三次以上，在物业服务企业书面催缴通知书的缴费截止日期（缴费截止日期与发出书面催缴通知书的日期之间至少要相隔七天），仍未交纳物业管理费用的行为；
(九)遵守国家有关法律、法规、规章。
业主大会筹备组成员中业主代表和业主委员会委员候选人不符合前款规定的，经镇人民政府（街道办事处、园区管委会）确认后，镇人民政府（街道办事处、园区管委会）应当取消其筹备组成员或业主委员会委员候选人资格。
业主大会筹备组成员和业主委员会候选人不能委托代理人参加会议，但法人或者其他组织除外。
第十五条[业主大会筹备时限] 业主大会筹备组应当自成立之日起六个月内完成筹备工作，组织召开业主大会会议。
业主大会自业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生首届业主委员会之日起设立。业主大会设立之日起，业主大会筹备组自行解散。
业主大会筹备组自成立之日起六个月内未能组织召开业主大会会议的，自行解散。三个月后，业主可以依法重新向镇人民政府（街道办事处、园区管委会）提出设立业主大会的书面要求，再次成立业主大会筹备组。
第十六条［业主大会表决事项］ 首次业主大会会议应当对管理规约、业主大会议事规则进行表决，并选举业主委员会。
第十七条［业主大会会议］ 业主大会会议可以采用集体表决、书面征求意见或者网络实名投票等记名投票方式进行表决。
采用书面、网络征求意见形式的，应当将征求意见结果在物业管理区域显著位置公告30日以上。
第十八条［定期会议和临时会议］ 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。
经百分之二十以上投票权数业主提议或者出现业主大会议事规则规定应当召开业主大会临时会议的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
应当召开业主大会会议，业主委员会不履行组织召开会议职责的，居（村）民委员会应当责令业主委员会自收到通知之日起七日内组织召开。逾期仍不组织召开的，由物业所在地的居（村）民委员会在镇人民政府（街道办事处、园区管委会）的指导和监督下组织召开。
第十九条［业主大会有效性认定标准］ 业主大会决定筹集和使用专项维修资金、改建或者重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他有关共有和共同管理权利重大事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。面积和业主人数按照下列方式确定：
（一）专有部分面积，按照建筑面积计算；建筑物总面积，按专有部分面积之和计算。
（二）建设单位已经出售的专有部分的业主人数，一户按一人计算；建设单位未出售的专有部分按一人计算；总人数，按照两者之和计算。
第二十条［业主委员会职责及公布事项］业主委员会是业主大会的执行机构，应当按照相关法律、法规及本办法的规定依法履行职责，并及时向全体业主公布以下情况和资料，接受全体业主监督：
（一）管理规约、业主大会议事规则;
（二）业主大会和业主委员会的决定;
（三）业主大会、业主委员会、业主监事会工作经费的收支情况;
（四）业主委员会委员的姓名、职务、联系方式等;
（五）其他应当向业主公开的情况和资料。
业主委员会应当在每半年将本条应公示的内容在本物业管理区域固定位置予以公布。
业主委员会未按照本条的规定公布、更新相关情况和资料的，居（村）民委员会应当责令业主委员会七日内予以公布，并通告全体业主。
第二十一条［业主委员会备案要求］ 业主委员会应当在选举产生之日起三十日内持下列材料向镇人民政府（街道办事处、园区管委会）备案。
(一)业主委员会委员（候补委员）名单及基本情况;
(二)业主大会议事规则、管理规约;
(三)业主大会表决汇总结果的公示照片;
(四)业主大会的会议记录和会议决定;
(五)业主委员会备案申请表;
(六)其他必要的材料。
镇人民政府（街道办事处、园区管委会）应当在收到上述材料后5个工作日内发出备案回执。
业主委员会备案的有关事项发生变更的，应当自变更之日起十五日内向镇人民政府（街道办事处、园区管委会）进行变更备案。
第二十二条［业主委员会刻制印章和开立账户］ 业主委员会可以持备案回执向公安机关申请刻制印章，按照业主大会议事规则的规定和业主大会的决定使用。
业主委员会可以持备案回执向金融机构申请以业主委员会名义开立专门账户，各金融机构应协助办理。
第二十三条［业主委员会决策程序］ 业主委员会会议应当有半数以上委员出席，所作决定应当经业主委员会全体委员半数以上同意并签字认可。
第二十四条［业主大会或者业主委员会的决定事项处理］ 业主大会或者业主大会授权业主委员会在职权范围内作出的决定，对全体业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定违反法律、法规的，镇人民政府（街道办事处、园区管委会）应当责令限期改正或者撤销决定，并通告全体业主。
业主大会或者业主委员会的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。
业主委员会所作出的决定违反法律法规或侵害业主合法权益的，由签名同意该决定的业主委员会委员承担有关责任。
第二十五条［业主委员会委员终止情形］ 业主委员会委员、候补委员有下列情形之一时，其委员、候补委员职务自行终止：
（一）因物业转让等原因不再是本物业管理区域的业主；
（二）因疾病或者其他原因丧失履行职责能力的；
（三）本人以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；
（四）被人民法院判处刑罚不再适宜履行业委会委员职责的；
（五）业主大会议事规则约定的其他情形。
第二十六条［业主委员会候补委员］ 业主委员会委员职务终止，有候补委员的，由候补委员依次递补。业主委员会应当及时将业主委员会委员职务终止和候补委员递补的情况在物业管理区域的显著位置公告，并到镇人民政府（街道办事处、园区管委会）办理变更登记。
第二十七条［业主委员会换届］业主委员会一般由五至十五人的单数委员组成，业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，业主委员会任期届满，不得继续履行职责。
业主委员会任期届满3个月前，应当组织换届筹备小组，成员包括镇人民镇府（街道办事处、园区管委会）代表、居（村）民委员会代表、业主委员会成员，由镇人民镇府（街道办事处、园区管委会）代表担任组长。筹备小组负责换届具体工作，组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。
业主委员会应当在任期届满3日内，将属于业主大会、业主委员会的有关财物、文件资料、印章等移交给新一届业主委员会。对不按时移交的，新任业主委员会委员可以申请居（村）民委员会督促其移交；对拒不移交的，可以请求属地公安机关协助移交。业主委员会任期届满且未能成立新任业主委员会的，上述资料交由居（村）民委员会代管。
第二十八条［居（村）委员代行业主委员会职责］因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足业主大会议事规则约定的业主委员会总人数的1/2，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居（村）民委员会在镇人民镇府（街道办事处、园区管委会）的指导和监督下，代行业主委员会的职责。
第二十九条［业主监事会一般规定］ 业主大会设立业主监事会的，业主监事会主要履行以下职责：
(一)审核业主委员会的工作情况报告及年度工作计划、业主大会收支情况报告及收支预算;
(二)查阅业主委员会财务账薄及其他会计资料，检查业主委员会财务状况和财务活动情况，物业共用部位、共用设施设备经营所得收益情况，业主大会、业主委员会工作经费的收支情况等;
(三)监督业主委员会执行业主大会决定和决议的情况。对违反物业管理法规和规章、管理规约和业主大会议事规则、业主大会决定和决议的业主委员会委员向业主大会提出罢免建议;
(四)对业主委员会委员侵害全体业主共同利益的行为，要求业主委员会委员予以纠正;
(五)要求业主委员会及时召开业主大会临时会议;
(六)就业主监事会或者监事职权范围内的事项可以向业主大会会议提出提案;
(七)可以列席业主委员会会议，并对业主委员会决议的事项提出质询或者建议;
(八)发现业主委员会财务活动情况异常，可以进行调查;必要时，可以聘请会计师事务所、审计师事务所、律师事务所等专业机构协助其工作;
(九)定期向业主大会报告业主监事会行使职权的情况并通告全体业主。
第三十条［业主监事会会议及其成员］ 业主大会设立业主监事会的，业主监事会的监事每届任期不超过5年，可以连选连任。业主委员会委员及其利害关系人不得担任业主监事会监事。
业主监事会每年度至少召开1次会议，应当有过半数监事出席，作出的决定应当经全体监事半数以上同意并签字确认。
业主监事会由7-9名成员组成，其中6-8名为物业小区部分楼栋的业主代表，其余1名成员为居（村）民委员会代表。
第三十一条［费用承担］ 业主大会、业主委员会、业主监事会的工作经费以及业主委员会委员、业主监事会监事的工作补贴由全体业主共同承担，费用和补贴的筹集方式由业主大会决定，有物业共用部位、共用设施设备经营收益的，可以从经营收益中列支，其筹集、管理和使用的办法由业主大会在议事规则中具体约定。
第三十二条［业主大会公示事项、时限及异议处理程序］ 业主大会对解聘、选聘物业服务企业、选举业主委员会和调整物业服务收费等事项进行表决后，组织召开业主大会的机构应当将全体业主的表决汇总结果在小区显著位置公示30日。
表决汇总结果应包括赞同、反对、弃权的相应业主的总人数和总面积票权数。
公示期间业主对表决结果有异议的，可以查验本人表决意见，组织召开业主大会的机构应当及时提供业主本人表决意见以供查验。业主的表决意见与公示的表决结果不一致的，应当重新统计表决结果。
业主查验本人意见，应当提供本人有效身份证明;业主委托他人查验表决意见，还应当出具书面委托书，载明委托事项、委托权限及期限。
第三十三条［业主委员会换届审计制度］ 业主委员会应当对上一届业主委员会的工作经费和经营性收益等情况进行审核，审核时可以委托第三方进行审计。审核结果应当在物业管理区域内显著位置公示。
第三十四条［业主资料保管制度］ 物业服务企业、业主委员会应当将物业服务活动中形成的选票、表决票、书面委托书、业主名册等资料保存完整，不得将资料用于与物业服务活动无关的情形。
第三章 前期物业管理
第三十五条［前期物业招投标］ 前期物业管理阶段的住宅物业，建设单位应当通过招投标的方式选聘物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。投标人少于三个或者总建筑面积不超过五万平方米的住宅物业，经市物业行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。
第三十六条［配置物业服务用房］建设单位应当按照不少于物业管理区域总建筑面积2‰的比例，在物业管理区域内配置物业服务用房，最低不少于50平方米，最高不超过300平方米；其中，业主委员会办公用房最低不少于10平方米，最高不超过60平方米。分期开发建设的物业，建设单位应当在先期开发的区域按照不少于先期开发房屋建筑面积2‰的比例配置物业服务用房。
城乡规划行政主管部门应当在审批建设工程规划许可证时，按照前款规定要求建设单位足额配置物业服务用房。
物业服务用房应当为地面以上的独立成套装修房屋，具备水、电使用功能；没有配置电梯的物业，物业服务用房所在楼层不得高于四层。
物业服务用房的所有权依法属于全体业主，专用于物业管理服务工作，不得挪作他用。
电梯井、管道井、楼梯间、垃圾房（道）、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、车库（棚）、架空层、夹层和人防工程等，以及室内层高不足2.2米的房屋不得作为物业服务用房。
第三十七条［建设单位应告知事项］ 建设单位销售住宅物业时，应当按规定将以下相关事项和信息告知购房人，保障购房人的知情权：
（一）建设单位在预（销）售物业时，必须在销售现场显著位置公示前期物业服务合同、规划设计要点、规划总平面图、临时管理规约，规划总平面图应当特别标示物业服务用房（含业主委员会办公用房）、配电房、水泵房等的位置和面积。并应当在商品房销售现场将物业管理区域的会所、物业服务用房、水泵房、配电房等公共配套建筑的所有权归属情况予以公示，接受社会公众的查询。
（二）建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容，载明由物业买受人交纳的前期物业服务费的时间、标准和方式。
第三十八条［临时管理规约］ 建设单位在预（销）售物业之前，应当制定临时管理规约，对下列事项作出约定：
（一）物业服务企业查验物业共有部分、共用设施设备；
（二）建筑物及其附属设施设备的使用、维护、管理；
（三）业主的权利与义务；
（四）违反临时管理规约应当承担的责任。
临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。
临时管理规约的效力至首次业主大会审议通过的管理规约生效时终止。
第三十九条［查验移交资料］ 物业服务企业承接物业服务项目时，应当对物业共有部分、共用设施设备是否满足正常使用功能进行查验，并与建设单位办理物业交接验收手续，办理物业承接验收手续时，应当交下列资料：
(一)物业的报建、批准文件，竣工总平面、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
(二)设施设备买卖合同复印件及安装、使用和维护保养等技术资料；
(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件；
(四)物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单；
(五)物业及配套设施的产权清单；
(六)物业服务用房的清单;
(七)物业的使用、维护、管理必需的其他资料。
